Förhandsavtal - alla kostnader ska räknas in

Höjningar på 40-50 och till och med över 70 procent av årsavgiften har inte visat sig spela någon roll för rätten att säga upp ett påskrivet förhandsavtal vid köp av bostadsrätt.   Konsumentskyddet för förhandstecknaren är fortfarande svagt.  De senaste lagändringarna som kom för ett par år sen, som skulle medföra en betydande förbättring för köparen, har inte ändrat på den saken.
- Att skriva på ett förhandsavtal är som att köpa grisen i säcken. Avtalet är bindande trots att det ännu inte finns något hus uppfört, poängterade lundaprofessor Ulf Jensen under en föreläsning på Bostadsrättsdagen 2025, arran-gerad av BG Institute.
Efter den 1 januari 2023 ställs högre krav i bostadsrättslagen på bostadsutvecklare, byggföretag och föreningar som säljer nyproducerade bostadsrätter.
Informationen som lämnas ska vara omfattande och alla ändringar som inträffar ska meddelas köparen.
 

Men de nya, hårdare kraven gör det faktiskt svårare för konsumenten att frånträda ett avtal istället för tvärtom.  
Att informationen som lämnas ska vara så omfattande som möjligt stärker byggföretagets ställning vid en tvist, eftersom man kan visa att köparen därmed fått veta det mesta, eller rent av allt, som är av vikt inför köpet.
Lagen ger köparen rätt att säga upp ett förhandsavtal om avgifterna höjs väsentligt.
Men vad som menas med ordet väsentligt har länge varit oklart.  Lagstiftaren har sagt att det är upp till rättstillämpningen att avgöra hur beräkningen faktiskt ska ske, det säger reglerna i kapitel 5 paragraf 11-13 i bostadsrättslagen inget närmare om.
Redan 1969 diskuterades frågan i en statlig utredning där gränsen skulle sättas vid tio procent av just årsavgiften. 
Men förslaget förkastades och blev aldrig av. 
Istället förbjöds förhandsavtalen under tjugo år och kom inte tillbaka förrän 1991.
 

 Och det är troligtvis därför den första skrivningen om tio procent baserat bara på årsavgiften lever kvar.
- Men den kan man helt bortse ifrån. Siffran gäller helt enkelt inte. Har man skrivit på ett förhandsavtal är man fast! varnade Ulf Jensen.
Förhållandet har granskats juridiskt av Marianne Aagaard, docent i civilrätt vid Uppsala Universitet, i boken ”Förvärv av nyproducerad bostadsrätt”.  
De rättsfall som hittills nått domstolarna har därför ofta, med stöd av Aagaards utredning, utgått från att alla kostnader inför ett köp ska räknas in, inte bara årsavgiften. 
Hänsyn ska alltså även tas till insats och eventuell upplåtelseavgift vid bedömningen. 
Slutsatsen blir att det i princip inte går att frånträda ett förhandsavtal enligt nuvarande regler, så länge det bara handlar om höjda avgifter, trots lagändringarna om förbättrat konsumentskydd.
Som exempel nämndes några fall som togs upp av tingsrätter på olika håll i landet under 2025. Ett handlade om Brf Smörasken i Karlskrona, där köparna stämde föreningen efter en höjning av årsavgiften med 53 procent.
De hade betalat en förskottsavgift på 599.500 kronor i projektet. När de senare begärde att få säga upp avtalet såldes bostadsrätten vidare till en ny köpare via ett sidobolag till ett betydligt lägre pris och föreningen krävde de första köparna på mellanskillnaden.
Men tingsrätten påpekade att det är alla avgifter som erläggs man ska utgå ifrån, inte bara årsavgiften.  Den totala höjningen blev därför bara 1,13 procent, inte 53, och köparna förlorade målet. De tvingades betala cirka en miljon kronor för en bostadsrätt de aldrig fick flytta in i.
Fall två gällde ett radhus i Brf Slottshöjden i Ekolsund sydväst om Uppsala.
Ett gift par tecknade förhandsavtal mot en insats på cirka 3,5 miljoner och årsavgift på totalt ca. 59.000 kr. 
Innan upplåtelsen fick köparna veta att årsavgiften skulle höjas till ca 66.000 kronor, dvs strax över tio procent, och att en upplåtelseavgift på cirka 24.000 kronor skulle tillkomma för extra tillval som paret gjort till huset.  De sade då upp avtalet, vilket föreningen motsatte sig. 
Istället blev det då föreningen som hävde avtalet och sålde radhuset till nya köpare med en förlust på cirka 650.000 kronor. 
Här sa Uppsala Tingsrätt samma sak som i föregående exempel. Alla kostnader som framgår av avtalet ska räknas in vid bedömningen.  
Köparna dömdes därför att betala hela 1,6 miljoner kronor till föreningen respektive fastighetsbolaget bakom projektet
Det tredje exemplet är hämtat från Attunda Tingsrätt och handlar om Brf Bofinken i Åkersberga norr om Stockholm. 
Här protesterade köparen mot en höjning av årsavgiften på 45 procent, vilket bostadsutvecklaren förklarade med att räntan höjts under projektets gång från nära nog noll, först till 2,2 och senare till 4,2 procent.
På samma grunder som i de första fallen dömdes köparen att ersätta föreningen med ca 1,5 miljoner kronor, varav hela 1,2 miljoner var rättegångskostnader.
Något fler förlikningar än avgjorda mål under förra året finns beträffande förhandsavtal. 
Men även här har köparna tvingats betala stora belopp i skadestånd för sina avhopp.
Attunda TR: 197.000 kr, Solna TR: 1,1 miljon, Göteborgs TR: 500.000 plus förskott, Södertörns TR: 500.000 kr och Jönköpings TR: 175.000 kronor, vilket är det lägsta beloppet i sammanhanget.
Rådet till den som råkar hamna i samma situation som i de beskrivna rättsfallen är att undvika rättslig prövning om inga andra fel än höjd avgift skulle uppstå.
Det råder stark motvind för förhandstecknare. 
Skyddet som lagen ger i paragraf 5:13 är mycket svagt. 
- Hoppa inte av och stäm inte. Det är billigare att betala de höjda avgifterna, säger Ulf Jensen till dem som trots allt skriver på ett förhandsavtal och sen ångrar sig och vill kliva av.