Felaktig varning om konkurser

Antalet konkurser i bostadsrättsföreningar har ökat på senare tid. 2024 gick 117 föreningar i konkurs och första halvåret 2025 33 st.  Men siffrorna är inte så alarmerande som det ges sken av.  Varningen är felaktig. 
Den främsta anledningen till ökningen är att många hyresgästbildade föreningar, som varit vilande i väntan på att få chansen att köpa husen de bor i, har tröttnat och gett upp. Bakom vändningen ligger troligen ränte- och driftskostnaderna, som automatiskt lett till högre årsavgifter. Och nu blir också så kallad komponentavskrivning enligt K3 obligatorisk för alla bostadsrättsföreningar, som även det i många fall kommer att påverka avgifterna uppåt. 
Stora och långvariga underskott kommer inte att vara hållbara i längden, vilket intresserade köpare kommer att upptäcka. En annan effekt kan vara att prisbilden på enskilda bostadsrätter allmänt sett sjunker. Risken för att fullt verksamma föreningar som redan äger en fastighet ska behöva gå i konkurs är dock fortsatt liten.   
Vi har undersökt samtliga 33 konkurser som redovisats av Kronofogden under 2025.  Av dessa saknade 30 ekonomisk plan och har således aldrig ägt någon fastighet. Endast tre föreningar på listan har varit verksamma; Brf Nyponet i Ludvika, Brf Smältsmeden i Värmland och Brf Dammkök i Nykvarn utanför Södertälje.
Men ingen av dem har drabbats av ekonomisk katastrof. Brf Nyponet i södra Dalarna gick i frivillig likvidation redan 2007 i samband med att de boende friköpte sina 19 småhus. Bolagsverket har dock inte kunnat avföra föreningen eftersom slutliga handlingar saknats.  Den sista styrelsen lämnade aldrig in någon ansökan av avregistrering efter friköpet, så föreningen har funnits kvar ända till nu. 
- Jag fick ta hand om ärendet och kom fram till att enda sättet att få ett avslut var att begära föreningen i konkurs, säger likvidator Anders Martens. Konkursen i den här föreningen var med andra ord bara en ren formalitet.
Den andra föreningen, Brf Smältsmeden i Värmland, har inte heller den varit aktiv på decennier.
- Det var en gammal fastighet ute i obygden här någonstans i anslutning till en smedja, som blev förening redan 1953 med några få lägenheter. Men fastigheten såldes exekutivt för ett par år sedan efter tvångslikvidation eftersom det inte fanns någon styrelse. Det fanns inte heller några årsredovisningar eller andra handlingar, berättar likvidator Lars-Erik Saltin i Karlskoga, vars enda utväg även här blev att begära föreningen i konkurs. 

Bara den sistnämnda föreningen på listan, Brf Dammkök, har de facto stått under galgen. Föreningen försattes visserligen först i konkurs av Södertälje tingsrätt i början av 2025, på begäran av ett factoringbolag, men beslutet överklagades av de boende. 
Föreningens 24 hushåll, varav tre hyresrätter, fick snabbt ta över och försöka sätta sig in i situationen när den byggande styrelsen sjappade. Bakom föreningen låg en välkänd, tillika ökänd, byggare som försatt flera andra föreningar och byggbolag i konkurs och dömts för bokföringsbrott för 100-tals miljoner förskingrade kronor. En i raden av byggskurkar som använder föreningarna i syfte att plocka ut pengar, snabbt dra sig ur och överlämna spillrorna till intet ont anande köpare.     
I februari i år damp det ner ett brev till samtliga hushåll som förklarade att bostäderna skulle bli hyresrätter och deras hus säljas exekutivt. 
- Men i samma veva blev vi kontaktade av konkursförvaltaren som tipsade oss om att ta hjälp av en advokat och det blev vår räddning. Inte ens konkursförvaltaren tyckte att föreningen låg så dåligt till ekonomiskt att konkursen var nödvändig, säger Alina Hinas, som var en de första att flytta in i ett av parhusen 2021. 
"Jag har aldrig tidigare sett en förening med så små skulder som försatts i konkurs", lär konkursförvaltaren ha sagt om föreningen. 
Hennes kollega i styrelsen, Elin Elm, kom in ett år senare när hon och sambon köpte ett av föreningens åtta små Attefallshus, som även de är upplåtna med bostadsrätt.

Advokaten de fick kontakt med, Göran Mandorff på advokatbyrån Fylgia i Stockholm, är expert på obestånds- och konkursärenden. Han har hjälpt föreningen och den unga styrelsen genom hela processen.
Orsaken till det tråkiga utfallet var uppenbar. Bygget var ett "skurkprojekt" och ingick i den rad av fall som inträffat i mindre föreningar i regionen. Föreningarna har använts som kassakor och en stor del av insatser och avgifter har förskingrats.
- Vi hittade fakturor för markarbeten på cirka 1,2 miljoner, men inget arbete har utförts. Och företaget som skulle göra jobbet är borta, berättar Elin. 
Vilket visar sig stämma. Innergården består av en stor grusplan full med ogräs. Här har inga markarbeten utförts över huvud taget. Föreningen har bestridit fakturan, som var den som orsakade konkursansökan i första skedet. 
Samtidigt har parhusens svarta fasader börjat flagna. Det ser ut som om stora plaststycken sitter kvar på den liggande panelen.  
- De har använt felaktig färg helt enkelt. Det är bara de små attefallarna som ser bra ut eftersom de var färdigmålade från fabrik.
Den nya styrelsen har upptäckt obetalda fakturor för i stort sett allt. Elleverantören hotade ett tag med avstängning samtidigt som banken meddelade att föreningens konto var uppsagt.
- Vi kunde inte få något nytt bankkonto på grund av konkursen. Vi ville, men kunde inte, fortsätta betala in våra avgifter, säger Alina.
I samråd med konkursförvaltaren överklagade deras juridiska ombud tingsrättens beslut, varpå Svea Hovrätt snabbt rev upp utslaget och hävde konkursen. Beskedet och vändningen tog bara några få dagar.
- Vår ekonomi var så pass god att det visade sig vara bättre att driva vidare än att bilda en ny förening och försöka köpa tillbaka fastigheten exekutivt, påpekar Alina och Elin unisont.
Glädjen och framtidstron bland de boende växte. Alla boende gick ihop och betalade in privata pengar i en pott för att klara de viktigaste skulderna och kostnaderna.
- Vi fick också hjälp av advokaten att göra upp med många företag vi var skyldiga pengar. Vi fick en del avskrivet och en del uppskov samt avbetalningsplaner i avtalen där alla samtidigt lovat att inte begära oss i konkurs igen. 
Även kommunen har varit hjälpsam och till exempel skrivit av dröjsmålsräntor för vissa avgifter. 
Nytt bankkonto är ordnat så nu kan avgifterna börja betalas in igen, men till betydligt högre summor. Avgiften i parhusen har höjts från 2.500 till 6.500 kronor och attefallarna från 990 till 2.900 kronor i månaden. Hur länge fördyringen består återstår att se.
- Sen ska vi försöka sälja de tre kvarvarande hyresrätterna för att få in extra pengar. Det kan hända att vi måste göra om den ekonomiska planen, men det är i så fall inget större problem, slutar tjejerna i den nya boendestyrelsen med ett gemensamt leende.
Framtiden för Brf Dammkök ser genast ljus ut. Konkursen är undanröjd och verksamheten i full gång för att få föreningen på fötter igen.
Det innebär att ingen förening drabbats av storsläggan av samtliga redovisade konkurser under 2025. Siffrorna torde vara ungefär desamma för föregående år.      

Ur Styrelsehandboken XXV