Högre avgälder trots HD-dom

Enligt den så kallade jordabalken i lagen ska tomträttshyror, som markägare har rätt att ta ut, baseras på det fulla markvärdet vid varje given tidpunkt. Praxis har dock blivit att istället utgå från taxeringsvärdet vid prövningen var tionde eller tjugonde år beroende på hur avtalet ser ut. Taxeringsvärdet, som fastställs av Lantmäteriet, är bestämt till 75 procent av markens värde. 
Stora kommuner med höga markvärden ger dock oftast ytterligare rabatter. I Stockholm utgår kommunen till exempel från cirka 1 procent av taxeringsvärdet, vilket ger en betydande lindring.  Men om markägarna skulle följa vad lagen faktiskt tillåter, skulle det innebära skyhöga tomträttsavgälder. 
Högsta Domstolens utslag i tomträttsmålet mellan Brf Smyrna i Stockholm och Statens Fastighetsverk blev dock en seger för föreningen när det kom i april 2025. Markägarens krav på tre procents höjning bestämdes till slut till 1,75 procent i domen. 
HD:s beräkning utgick från en uppskattning av det framtida realränteläget så långt fram som till 2060 på i genomsnitt två procent. 
För föreningen innebär det en hyra på 2,9 miljoner kronor per år, dvs en betydligt lägre siffra än om man utgått från standardvärdet som skulle ha kostat hela 5,5 miljoner. 

Trots sänkningen innebar beslutet en påverkan på avgiften med för närvarande 400 kronor per kvadratmeter och år för föreningens medlemmar. 
Men någon rabatt medger inte Fastighetsverket för sina tomträttshavare. Det innebär att avgälderna i Brf Smyrna trots allt ligger en bra bit över de som till exempel Stockholms kommun tillämpat – åtminstone hittills. 
Ett tidigare lagförslag, utarbetat av justitierådet Sten Andersson 2012, där bostadsrättsföreningar skulle få 1,2 procent, realiserades aldrig eftersom 3 procent redan fungerade som standard.
Men är den här HD:domen då verkligen en seger för alla bostadsrättsföreningar? frågade professor Ulf Jensen under en föreläsning på Bostadsrättsdagen 2025. 
- Nej! I själva verket har HD höjt tomträttsavgälderna, konstaterar han efter att ha granskat hur uttagen hittills skett i ett antal kommuner. 
Innan domen låg till exempel avgäldsräntan i Göteborgs kommun på 1,05 procent för småhus och 1,5 procent för bostadsrättsföreningar med 10-åriga avtal, dvs lägre än i HD-domen. 
- I stora föreningar som Masthugget och Backadalen i Göteborg kan det bli ett fasligt liv, menar Jensen och syftar på domen som skulle innebära en höjning. 
De två HSB-föreningarna har varit ledande i protesterna mot de allt högre avgifterna som Göteborg tar ut.
I Stockholm varierar räntan beroende på stadsdel, men där har markhyran för småhus legat på 1,3 procent och för bostadsrättsföreningarna på 1,17 procent i snitt efter avräkning för rabatten, till exempel på Gärdet, den stadsdel där Brf Smyrna ligger. I båda fallen kan det alltså bli frågan om en ordentlig höjning av avgälden om en ränta på 1,75 procent träder i kraft. 
Malmö har redan fattat ett sådant beslut. Räntan sänks visserligen, men eftersom markvärdet är högre innebär det trots allt högre hyror.  Även Västerås har bestämt sig för att ändra avgälderna på samma sätt, vilket även där medför en mindre höjning. 
Men det är inte säkert att det heller räcker.  Brf Smyrna hyr inte sin mark av kommunen, utan av staten. HD:s prejudikat utgår där från det fulla taxeringsvärdet utan rabatter multiplicerat med 1,75 procent, vilket således innebär höjda avgälder - inte sänkta!   
Sundbybergs kommun norr om Stockholm har nyligen beslutat att räkna efter en avgäldsränta på 3 procent. För en liten förening i kommunen, Brf Skogen med 17 lägenheter, innebär det en höjd markhyra med 132 procent, trots HD:s utslag.  Kommunens krav kommer nu att bli föremål för rättslig prövning. 
I Norrköping tar kommunen ut en avgäldsränta på 3,25 procent av markvärdet enligt praxis.  Där har dock kommunen nyligen i en förlikning med en HSB-förening sänkt sitt krav betydligt, från ursprungliga ca. 240.000 till ca. 148.000 kronor per år fram till 2043 efter en tvist som slutade i Mark- och Miljöverdomstolen (Mål F7045-23).