Sagan om Brf Dikten

I stadsdelen Råsunda i Solna norr om Stockholm hittar vi Brf Dikten 2, vars historia faktiskt är lite av en saga.  Många föreningar har en eldsjäl, en person som känner allt och alla, som har skinn på näsan och samtidigt en bred förståelse för olika synpunkter i sin närmaste omgivning. 
Eldsjälen i Brf Dikten 2 i Solna hette Tage Jangenius.

Det var en vacker höstmorgon 1991 när Tage slog upp morgontidningen hemma i lägenheten på Brommavägen.
- Jag såg en notis om att vår hyresvärd hade gått i konkurs och höll på att få morgonkaffet i halsen, berättade han när vi träffade  honom för en intervju strax efter.  Redan samma dag som han såg notisen om hyresvärden, fastighetsbolaget Constructa, hyrde Tage en lokal på en skola i närheten, skrev ihop några rader som han tryckte upp på ett info-blad hos en god vän och delade ut i alla 186 brevlådor.
Det kom 110 personer till mötet, där det också bildades en interimsstyrelse. Intresset var dock ganska svalt, men Tage pratade sig så varm för idén och möjligheten som dykt upp, att strax över hälften av de boende trots allt anmälde sitt intresse för att gå vidare.

Och 50 procent var precis det som krävdes på den tiden, så beslutet blev att kontakta konkursförvaltaren för en första, förutsättningslös diskussion.  Men på advokatbyrån var intresset för föreningen svalt.
- Då gick det bättre att komma till tals med Spintab som var den största långivaren. De var förstås intresserade av att inte förlora för mycket pengar.
Och ni som kommer ihåg läget på finans- och bostadsmarknaden på den tiden kan nog gissa er till fortsättningen. 
Botten hade gått ur ekonomin för länge sen och slutet gick inte att skönja. 
Staten tvingades till och med inrätta en ”bankakut” och räntan sattes till skyhöga 500 procent under ett par dagar 1992. Krisen var med andra ord total. 
Konkursförvaltaren sålde huset 
till Spintab, som uppenbarligen räknade med att kunna få tillbaka mer genom att sälja till bostadsrättsföreningen än man kunde få från annat håll. 
Hembudet började också gälla i samma stund som banken köpte fastigheten.  Det var då den segdragna förhandlingen började.
- Spintab ville ha 78 miljoner för husen, vilket var 3500 per kvadratmeter boyta. Då bjöd vi två och fem!
Ett skambud tyckte motpartens förhandlare och påpekade att de redan hade gjort sitt för att försöka hjälpa föreningen att ta över. 
- Då höjde vi vårt bud till 2900 kronor.
- Glöm det, svarade banken.
Dagar och veckor gick utan att något hände. 
Konjunkturen visade dock inga tecken på bättring. Fastighetspriserna fortsatte neråt.

En morgon ringde en av bankens förhandlare med sprucken röst och meddelade att de gick med på föreningens bud.  
Priset blev 60 miljoner  för  fastigheter som varit belånade för 108 miljoner kronor för bara något år sedan. 
För sin trea på 80 kvadrat blev Tages egen insats 270.000 kronor med en månadsavgift på 1.900 kronor.
Efter en teknisk besiktning kom man fram till att det skulle behövas en reparationsfond på 10 miljoner, så insatser och avgifter beräknades på en lånesumma på cirka 70 miljoner kronor. Sen var det bara 90 hyresgäster som köpte in sig i föreningen, dvs under hälften. 
Men eftersom man räknade bort lokalerna klarade föreningen den då gällande 50-procentsgränsen vid röstningen. Redan då fanns alltså en potential på 40 miljoner kronor som på sikt kunde tillföras kassan. 
En kort tid efter köpet kunde Tage Jangenius och den övriga styrelsen se tillbaka på en händelserik tid. 
- Det vi tycker vi har lärt oss är att man inte ska ha för mycket folk i styrelsen. Det gör det bara svårare att ta beslut, menade Tage.
- Sen ska man ha en förvaltare som dels kan bostadsrätt och dels inte äger några egna fastigheter. Då bryr dom sig bara mer om sitt eget än om kunden.

30 år senare
Trettio år senare besökte vi föreningen på nytt för att för att se hur det stod till. I den lilla föreningslokalen träffade vi dåvarande ordföranden Mats Carlberg. 
- Vi hade ju ett mycket bra utgångsläge. Allt har bara liksom flutit på av sig självt.
Med stöd av det egna kapitalet kunde man redan tidigt börja rusta upp husen.
- Alla balkonger byggdes om, fasaden putsades och så förbättrades alla fönster med en så kallade tredje ruta, berättade Mats Carlberg. 
Ytterligare några år senare var det dags för ett nytt tätskikt på gården för att säkra garagen som ligger under. Samtidigt anlitades en trädgårdsarkitekt som fick designa och försköna det yttre.

2006 byggdes ventilationen om från självdrag till FTX, och ytterligare ett par år senare drog projektet att få bukt med värmenotan igång.
- Man skulle ju försöka spara energi. Men så fort vi åtgärdade något för att sänka höjde energibolaget fjärrvärmetaxan. Så det blev plus minus noll hela tiden.
Lösningen blev ett geoenergisystem, en ”termoskanna” i berggrunden för att minska uppvärmningskostnaderna och möjlighet att fimpa fjärrvärmen. 
Anläggningen är omkring 50 – 70 procent effektivare än bergvärme och billigare att driva.  Totalt är det 20 000 m² – varav 13000 m² bostadsyta – som ska värmas upp.
Föreningen hade visserligen börjat med att installera fyra frånluftsvärmepumpar några år tidigare, men de räckte inte, ansåg styrelsen.
-Att spara energi innebär inte att man sparar en motsvarande mängd pengar, konstaterade Mats Carlberg.
Föreningen hamnade i en klassisk fälla när man drar ner på fjärrvärmen – ju mer man minskar konsumtionen, desto dyrare blir varje kilowatt!
-Prissättningen blev rena skämtet!
Styrelsen gick till ritbordet och började skissa på lösningar, sprang på informationsmöten och en bild av olika alternativ började ta form. 
Till slut fastnade man för företaget   SEEC,  som utvecklat konceptet ”geoenergilager” - termoskannan som borras ner i marken. 
Årsmötet tog planen enhälligt som ett utmärkt sätt att förvalta föreningens pengar.

En plätt formad som en något oregelbunden romb inklämd mellan husen visade sig räcka för ändamålet. Tidigare låg här en bilfirma under höghuset med en liten bensinstation med nergrävda tankar och en parkeringsplats för femtontalet bilar.
Samlingsrören till de 38 borrhålen sticker upp monterade på en vägg nära höghuset. Hålen med sina slangar har borrats solfjäderformat ner under byggnaden och åt sidorna. 
Solfjäderns ”skaft” behöver inte alls lika mycket utrymme, men under ytan blir markmagasinet däremot rejält mycket större. 
Diametern i den yttersta hålringen ska vara omkring 36 m, vilket är fallet här. 
Ringarna ligger ganska tätt, 6 -7 meter från varandra, till skillnad från vanlig bergvärme som har ett avstånd på 15-25 m. Djupet på borrhålen varierar mellan 150 – 300 m.

Ringen är själva vitsen i hela anläggningen. Utöver ett provhål har man borrat fem koncentriska ringar (de behöver inte vara exakta utan formen kan variera) med hål. Under den varma årstiden laddar man upp berggrunden. 
Vilka källor som helst kan kopplas in – solvärme, överskottsvärme från t.ex. frånluftsvärmepumpar, vind och annat. Berget här ute brukar ha en medeltemperatur på 6,6 grader men systemet fungerar effektivare när grunden har laddats rejält.
”Termoskannan” laddas i mitten och uttaget av värme sker med början i den yttersta zonen. 
Blir det riktigt kallt kan man bli tvungen att ösa ur samtliga zoner. Det sker med hjälp av värmepumpar.
- Fjärrvärmen har vi slopat helt, även om vi inte har sågat av rören, säger Lars Nyberg, suppleant i dagens styrelse. 
Investeringen låg på cirka 15 miljoner kr och återbetalningstiden -beroende på elprisernas utveckling - på ungefär lika många år.

För att få så stor andel grön el som möjligt köpte man också tidigt in sig på  vindkraftsandelar  i den ekonomiska föreningen Solvind. De utlovade låga priserna har dock inte alltid kunnat hållas och värdet på investeringen har nu skrivits ner. Till en början täcktes dock cirka 70 procent av elbehovet  på så vis.
För några år sedan kompletterades systemet med solpaneler på samtliga tak i samband med beslutat underhåll i en s.k. energirenovering.
- Det var för  att bli ännu mer klimatsmarta, säger Andrej Silverörn,  tidigare ordförande i en intervju för Fastighetstidningen.
Totalt blev det 450 paneler på tre tak  som tillsammans ger 105.000 kWh. 
Trippelsystemet i samverkan gör att  nära 90 procent av elförbrukningen numera är helt fossilfri. 
Nyligen har föreningen också bytt till LED-belysning i alla gemensamma utrymmen.    
Sammantaget ger detta  en   energikostnad på bara 112 kr per m2 totalyta.  Avgiftsnivån är dessutom mycket låg  - endast 326 kr per m2/år.  
För trean på 80 m2 betalar man idag  så lite som 2.173 kronor i månaden.  Här är det båda grönt och  billigt att bo.

Allt om Bostadsrätt Nr 2-2025