Ny dom i Svea Hovrätt - ingen vetorätt för renoveringar

Svea Hovrätt har ändrat spelplanen beträffande underhåll och renovering i bostadsrätt. Det som hittills närmast inneburit stopp för boende som velat genomföra vissa ombyggnader i sina lägenheter, efter lagändringarna som infördes 2023,  har snabbt reviderats i en ny dom. 
Man kan inte bara utgå från det exakta underhållsansvaret mellan boende och förening så som tolkningen sett ut hittills, menar hovrätten. 
Domen innebär en helomvändning i den syn som hittills gällt i den här typen av byggärenden, där föreningen i och med lagändringarna fått rätt att i princip säga nej till alla åtgärder som på något sätt berör lägenhetens yttre. 
Men lagstiftarens mening var inte att ge föreningen en bestämd vetorätt, skriver Svea Hovrätt i domen.
Istället läggs nu fokus på den mening i BRL 7:7 som säger att en bostadsrättsförening inte kategoriskt kan säga nej till sådant som inte är ”till skada eller olägenhet för föreningen.”

Fallet bakom denna nya syn, som ska ses som praxis eftersom hovrättens utslag inte kan överklagas, gällde ett par i Linköping som önskade modernisera sin nyköpta femrummare i en centralt belägen sekelskiftesfastighet. De tyckte lägenheten var sliten och i stort behov av upprustning. 
Paret ville behålla karaktärsdragen men delvis ändra planlösningen, som de menade var otidsenlig i den 176 kvadrat stora bostaden.  
De ville bland annat förbättra ventilationen med en separat lösning - utan att påverka den befintliga ventilationen -,  helrenovera kök och badrum och installera golvvärme, vilket innebar att två radiatorer skulle tas bort, samt bygga ett extra, mindre bad & WC-rum i det som tidigare varit en garderob. 
När föreningen sa nej förde paret ärendet till Hyresnämnden för prövning. Där påpekade de att alla ändringar skulle ske inne i bostaden och att föreningens svar att renoveringen var olovlig inte stämde. En förening får inte vägra tillstånd, bara sätta upp villkor om det krävs, menade de.
Hyresnämnden hänvisade till tidigare avgjorda fall och kom fram till att de flesta åtgärderna faktiskt berörde lägenhetens yttre. Föreningen kunde dock inte visa att kulturvärden i lägenheten skulle påverkas i större utsträckning, eller att ändringarna skulle påverka föreningen eller fastigheten negativt. Paret fick därför tillstånd att renovera köket och förbättra ventilationen men fick nej till allt det övriga.
Beslutet överklagades till Svea Hovrätt som ändrade utslaget till bostadsrättshavarnas fördel och godkände samtliga åtgärder. Enda förbehållet var att kommunens startbesked måste inhämtas och att inget arbete fick påbörjas innan dess.
Begreppet ”utanför lägenheten” är missvisande, menar hovrätten, eftersom hela lägenheten ju faktiskt är föreningens egendom. Om man bara skulle se till var underhållsansvaret ligger, hos den boende eller hos föreningen, skulle det innebära att inga åtgärder får ske så länge föreningen säger nej, vilket inte var tanken med de nya reglerna. Det går ju till exempel att få tillstånd till att ändra i en bärande vägg, genom att ta upp för en ny dörr eller göra ett valv, trots att det är föreningen som har ansvaret för väggen både före och efter ändringen.
Ett ingrepp i eller flytt av ett våtutrymme eller kök skulle i princip bara vara möjligt beroende på föreningens välvilja, vilket inte var lagstiftarens avsikt med de nya reglerna,  menar Svea Hovrätt.
Att det är bostadsrättshavaren själv som ska ta fram tillräckligt underlag och redovisa för föreningen inför ett beslut är framtagen praxis och inget som framgår direkt av lagen, påpekar hovrätten, och anser att det i det här fallet fanns tillräckligt bra underlag för samtliga begärda åtgärder.  Föreningen kunde inte visa att något skulle påverka föreningen negativt, trots vissa tveksamheter över ventilationen. Där nekades ingrepp av kommunen, ett beslut som därefter förts vidare till Mark & Miljödomstolen för separat prövning.  
Mot den bakgrunden ändrade hovrätten hyresnämndens beslut och gav tillstånd till samtliga åtgärder utom den om ventilationen, som kan visa sig vara ett för drastiskt ingrepp i en Q-märkt fastighet, vilket är upp till Mark- och Miljödomstolen att avgöra. 
  
Svea Hovrätt
Mål H8788-25
2026 04 01
 

Fotnot: Tidigare beslut i hyresnämnd och hovrätt, där den boende förlorat i samtliga hittills avgjorda fall,  beskrivs i en artikel i Allt om Bostadsrätt 2-26.