Tvingas riva p-däck på tomträtt
Göteborgs största HSB-förening, Brf Backadalen med 970 lägenheter, har hyrt sin mark med tomträtt sedan starten 1971. Strax efter byggde föreningen ett parkeringsdäck med tillhörande p-länga på marken intill som service för sina medlemmar. Men i samband med den senaste omförhandlingen sade kommunen upp avtalet. Huvudskälet var att kommunen ville ha tillgång till delar av marken för egen byggnation. Enligt avtalet stod det klart att kommunen inte hade skyldighet att ersätta föreningen för p-däcken, och att föreningen inom ett år var skyldig att riva däcken eller betala ersättning för röjandet. Föreningen stämde kommunen och pekade på att avtalsfriheten enligt jordabalken endast var till deras nackdel och bara gav fördelar åt motparten, varför de hårda villkoren inte borde gälla.
Men föreningen förlorade i både tingsrätt och hovrätt. Och i november kom Högsta Domstolen (HD) fram till samma sak och påpekade att trots att jordabalken ändrades 1972, alltså ett år efter det att föreningens hus byggdes, gäller övergångsreglerna från den tidigare nyttjanderättslagen avseende tomträtt fortfarande.
Parterna har stor frihet att förhandla villkoren i ett tomträttsavtal, menar HD. Eftersom föreningen hade godkänt och skrivit på det ursprungliga avtalet (den byggande styrelsen), gäller villkoren fortfarande. Föreningen måste därför riva p-däcken och dessutom bekosta det själv.
Högsta Domstolen
Mål T 2603-23
24 11 12
Lån till bostadsrätt i glebygd
Nu kan Sveriges bolånekunder även låna till bostadsrätter hos ”bondebanken” Landshypotek.
Sedan banken startade med bolån till villa och fritidshus för ett par år sen har utlåningen växt snabbt. Och genom att börja erbjuda bolån även till bostadsrätter blir bredden ännu större.
– Vi har länge fått frågan om detta och nu är vi äntligen där, säger Catharina Åbjörnsson Lindgren, affärschef för bolån på Landshypotek Bank.
En färsk jämförelse med de fyra storbankerna visar att Landshypotek över tid haft lägre snittränta för rörliga bolån under 76 av 81 granskade månader.
– Det behövs utmanare på den svenska bolånemarknaden som erbjuder alternativ till storbankerna. Vi har som ständig ambition att hålla konkurrenskraftiga räntor, säger Catharina Åbjörnsson Lindgren.
Banken har anor som sträcker sig tillbaka till 1836 med en värdegrund med rötterna i svenska landsbygden och jord- och skogsbruket. Bolån är för många kunder det viktigaste en bank kan erbjuda och där fokuserar man sig på just bottenlånen, skriver banken i ett pressmeddelande.
Nackaförening får eget skyddsrum
Bostadsutvecklaren OBOS har invigt det första nya skyddsrummet på 22 år i projektet Brf Ampere i Nacka, uppger tidningen Byggindustrin. Enligt MSB tillkom det senaste nya skyddsrummet 2002. Nackaföreningens skyddsrum har plats för 120 personer och uppfyller alla krav för att utgöra ett säkert skydd, med förstärkta väggar och dörrar som kan stå emot tryckvågor från explosioner och brand och bråte från rasande byggnader. Säkerhetsrummet har förstås också ventilation med luftsluss som skydd mot giftiga gaser. Väggar och tak är minimum 350 mm tjocka för att klara även stora påfrestningar.
Efter 30 år - pantregistret blir verklighet
Ett offentligt register för panter i bostadsrätt har debatterats i decennier. Ska det verkligen vara nödvändigt, tycks många ha frågat sig. Det fungerar ju så bra när föreningarna sköter det själva. Det är visserligen sant, men många exempel har uppdagat svagheten med dagens system, där bostadsrättens ställning visat sig betydligt sämre än villaägarens. Nu ska dock registret bli verklighet! I budgeten har regeringen anslagit 10 miljoner kronor till Lantmäteriet för att påbörja arbetet nästa år. Anslaget ökas med ytterligare 30 miljoner kronor per år för att slutföra projektet fram till 2030.
De första trevande försöken med ett register påbörjades redan 1996, när Lantmäteriet samarbetade med IFF, Institutet för Fastighetsrättslig Forskning på Juridicum i Uppsala. Professor Ulf Jensen, då lektor och expert på fastighetsjuridik, drev frågan som föreståndare på institutet, vars försök dock fick skrinläggas på grund av lågt intresse hos tillfrågade föreningar.
Men Ulf Jensen var säker: "Det blir ett centralt pantregister för bostadsrättsföreningar. Frågan är bara när och vem som ska sköta det", sa han i en artikel i Allt om Bostadsrätt 2-1995. Och efter 30 år får han alltså rätt!
Frågan om ett register har utretts grundligt under åren. När 1999 års utredning gick ut på remiss var alla instanser för förslaget, utom HSB, Riksbyggen, SBC (idag: Bostadsrätterna) och AdeFörvaltning (idag: Simpleko). Organisationerna ville föra de egna registren själva, medan privata intressenter skulle få ta hand om resten.
Men Ulf Jensen var måttligt imponerad. "Jag ser inga fördelar med fristående register som HSB och SBC säger sig vilja föra", sa han i vår intervju. I den senaste utredningen var dock alla tillfrågade remissinstanser för förslaget - även organisationerna. Föreningarnas möjlighet att ta ut en avgift tas bort och ett nytt avgiftssystem införs. Vid överlåtelser blir det köparen som ansvarar för att ändringen anmäls till Lantmäteriet i samverkan med långivarna.
Lantmäteriet ville i sitt remissvar att registret ska omfatta alla möjliga uppgifter. Men redan för 30 år sen hörde Ulf Jensen till dem som ansåg att bara grunduppgifter om förening, namn och adress på innehavaren samt vilka panter som belastar bostadsrätten ska ingå - inget annat. Hur registret slutligen kommer att se ut är upp till Lantmäteriet och ansvariga på berörda departement. Det hela är alltså till sist en politisk fråga. Men att registret nu blir verklighet är en positiv nyhet för hela bostadsrättssektorn.
Räntorna på väg ner - ny förening fick superränta
Intresset att ombilda till bostadsrätt ökar igen, främst i storstadsregioner. I Stockholm har nyligen Brf Fågelsången 2 tillträtt sin fastighet i Lärkstaden, uppger Fastighetsvärlden. Köpet genomfördes till en mycket fördelaktig ränta på 2,7 procent, vilket är ytterligare en indikation på att kreditgivarna ser att lägre räntor är på väg.
- Bostadsrättsmarknaden har klarat sig utomordentligt bra, hyresgästerna har fått kraftigare hyreshöjningar de senaste två åren och bankerna är återigen intresserade av att finansiera. För bara ett år sedan hade räntan varit närmare 4,5 procent, säger Sven-Olof Johansson på Cushman & Wakefield som företrädde säljaren medan advokat Maria Wideroth på Landahl & Öhman lotsade föreningen genom affären.
Bland övriga nyförvärv märks t.ex. Brf Mörsaren 5 i Stockholm, Brf Sparbössan i Hägersten, Brf Sandstenen 8 på Södermalm och Brf Sankt Eriksbron i Vasastan i Stockholm. Nya föreningar har också tillkommit i Norrköping via Brf Prosten 3 och i Karlstad i form av Brf Banjogatan 1-37.
Bostad utan rätt
Juristen och bostadsrättsexperten Ingrid Uggla granskar betydelsen av vad termerna upplåtelse och tillträde egentligen innebär för nybildade bostadsrättslägenheter. Synpunkterna framförs i en debattartikel i Dagens Juridik den 4 juni. Kan man köpa en bostadsrätt utan att ha rätt att flytta in i den? lyder frågan.
Bakgrunden är de många rättsfall som dykt upp under senare år, som till sist lett fram till de lagändringar som trädde i kraft den 1 januari 2023.
Domstolarna har hittills ansett att begreppen upplåtelse och tillträde till en bostadsrätt är två olika saker, helt skilda från varandra. Det har lett till att många köpare fått vänta mycket lång tid – ibland ett par år eller ännu längre – på att få tillträde till en bostadsrätt som sedan länge varit upplåten till dem.
Politikerna kanske ansåg att problemet var löst i och med den senaste lagändringen, som säger att den beräknade tiden för upplåtelse i ett förhandsavtal inte får variera mer än tre månader. Men om tillträdet sägs inget, vilket därför fortfarande kan användas av bostadsutvecklarna för att försena tiden för inflyttning, dvs fortsatt en bostad utan rätt.
Med en utförlig redovisning av bakgrund i förarbeten och lagtexter är dock Ingrid Ugglas egen slutsats att de två juridiska begreppen i själva verket hör ihop. I kapitel 5 paragraf 5 i lagen står numera att den beräknade tiden för upplåtelse inte får variera mer än tre månader, vilket därmed även bör gälla tillträdet, menar hon.
Hela artikeln kan läsas här:
https://www.dagensjuridik.se/opinion/kan-man-skapa-en-nyttjanderatt-bostadsratt-utan-att-fa-ratt-av-anvanda-den/
