Efter 13 vattenskador

Usla rör drabbar boende

Brf Bygatan i Solna har haft otur. Efter ombildningen vid millennieskiftet har skadorna avlöst varandra i fastigheten. En  kvinnlig medlem har drabbats särskilt hårt. Föreningen har stämt henne på en halv miljon för åtgärder som de varit skyldiga att stå för, efter ett utslag i Mark & Miljödomstolen. 
Nu hotar föreningen med förverkan via kronofogden. Ärendet har nått Högsta Domstolen. 
Eva Eriksson bor i en 3-rumslägenhet i Brf Bygatan i Solna norr om Stockholm. Föreningen är stor – hela 375 lägenheter i sex hus. Det var hennes pappa som startade bostadsrättsföreningen i slutet av 1990-talet, och efter en del turer kunde den hyresgästbildade föreningen köpa fastigheten 1999.  Säljare var HSB som också kom att bli föreningens förvaltare efter köpet.

 Förvärvet baserades dock på en ekonomisk plan med en teknisk besiktning av fastigheten utförd av säljaren, vilket visat sig vara ett misstag. En vaken styrelse hade begärt utlåtande från en oberoende konsult. Men det gjordes aldrig, vilket föreningen och utsatta medlemmar nu får betala dyrt för.

  En del vattenskador hade inträffat redan innan föreningen övertog husen, så att det fanns problem med rören var känt. Men det var först efter millennieskiftet som skadorna började visa sig på allvar. 

Den som drabbats värst är Eva Eriksson, som haft stora bekymmer med sin lägenhet.

- Det började stiga upp vatten ur golvbrunnen i badrummet som även innehöll avloppsvatten. Jag anmälde till föreningen, men de menade att problemet var stopp i rören som jag själv hade orsakat, minns Eva.

Skadorna i bostaden blev omfattande och reglerades via bostadsrättsförsäkringen. Det mesta låg på hennes egen underhållskyldighet, eftersom orsaken bedömdes vara själva avloppet, inte en trycksatt vattenledning som ju alltid är föreningens ansvar.  Men problemen fortsatte. Ett par år senare kom vattenskada nummer två, som ledde till ännu mer avloppsvatten i så gott som hela lägenheten.  Det blev samma procedur på nytt, men föreningen ilsknade till och beskyllde henne och hennes dotter för vårdslöshet. Efter spolning och rensning hävdade föreningen att en stor plasttub med hårborttagningsmedel fastnat i rören.

 - Men jag hade aldrig ens ägt en sån tub. Det måste vara något annat fel, men ingen visste vad, berättar Eva. 

Försäkringen reglerade det hela på nytt, eftersom någon vårdslöshet inte kunde visas, men varje gång till betydande självrisk.  Sen dröjde det inte länge innan vattenskada nummer tre uppstod. Nu var året 2005 och paniken spred sig hos alla inblandade. Eva och hennes dotter fick fly lägenheten som måste totalsaneras.  Hon hade redan tidigare anmält ärendet till kommunens miljönämnd, eftersom hon menade att föreningen inte tog sitt fulla ansvar för hennes situation.  Lägenheten var i princip obeboelig. Fekalier och smutsvatten hade åter dränkt bostaden vilket började påverka både Evas och dotterns hälsa på allvar. Läkare konstaterade utslag, astmaliknande besvär, kronisk yrsel, huvudvärk m. m. 

Föreningen fick rådet av förvaltaren och andra experter att installera ett så kallat Nivellgolv som skulle lufta bort dålig lukt, mögel och annat.  Dessutom beslutade föreningen att samtidigt infodra  - relina - rören, ett arbete som utfördes 2006. Under 1,5 år bodde Eva därför hos sina föräldrar.  Ingen av åtgärderna visade sig dock hjälpa. Avloppsvatten fortsatte bubbla upp i lägenheten periodvis och ibland dagligen. Den utförda reliningen hade närmast försämrat rörens funktion, istället för tvärtom.  Rörens dimension var något mindre, vilket ledde till högre tryck på det avloppsvatten som fortsatte ledas i fel riktning. Investeringen var bortkastad, utan att någon verkade fråga sig varför. 

Föreningen tyckte uppenbarligen att de gjort sitt och brydde sig aldrig om att ta fram den verkliga orsaken.  Ett par år senare, 2008, inträffade så nästa översvämning.  Nu fick föreningen rådet av förvaltaren på HSB att installera dubbla så kallade ”spolriktare” i badrummet, för att trycka bort vattnet. Det hade fungerat bra på andra håll.  Men framgången uteblev. Manicken fungerade inte och var inte heller ändamålsenligt monterad.  Föreningen bilade upp golvbrunnen i Evas badrum för inspektion, men utan resultat.  Vad problemen faktiskt berodde på gick inte att fastställa. Åtgärden var också tekniskt sett felaktig enligt BKR:s riktlinjer, eftersom tätskiktet bröts på en begränsad yta. 

Tiden gick, och efter ytterligare en större översvämning 2011 beställde och bekostade Eva själv en mer omfattande besiktning av lägenheten. Det första beskedet kom från den kvinnliga förvaltaren på HSB, som slog fast att rören på sina håll satt ihop i 90-graders vinklar, vilket var en starkt bidragande orsak till problemen. Ett sakutlåtande från företaget Rena Avlopp berättade samma sak, och den utredningen kunde dessutom konstatera att det var bakfall i rören fram till golvbrunnen i bostaden. 

Saken verkade klar! Då, 2012, fanns alltså svart på vitt vad den faktiska orsaken var. Inga kosmetiska åtgärder i världen kunde stoppa de felaktigt dragna rören. Gråvatten skulle fortsätta rinna bakåt in i lägenheten med nya skador som följd.  Men föreningen gjorde ingenting! 

Istället kom ett föreläggande från Länsstyrelsen, via kommunens miljönämnd, där föreningen uppmanades att vidta fullständiga åtgärder i bostaden, vilket i princip innebar ett regelrätt stambyte, då inget annat skulle hjälpa. Föreningen överklagade emellertid samtliga beslut och uppmaningar från kommun och nämnder, som dessutom var utfärdade mot vite. De ansåg sig uppenbarligen inte skyldiga att agera, trots att orsaken till de omfattande vattenskadorna nu var känd.  Förklaringen till denna nonchalans torde ha varit att planer på ett stambyte i hela fastigheten trots allt nu hade börjat ta form.

Planer i alla ära, men de innebar ingen akut hjälp för Eva. Mellan åren 2012-2019 drabbades hon av ytterligare sju (7) större skador.  Relationen mellan henne och föreningen var katastrofal. Föreningen ansåg att hon bara bråkade och kom med falska förklaringar och baktalade styrelsen.  Eva fick ta emot rena hot och trakasserier, som hon kände sig tvingad att polisanmäla.  Något vidare ansvar för förhållandet för sin drabbade medlem ville föreningen inte ta. ¨Här kan man jämföra HD-domen mot en trakasserad barnfamilj i Ludvika i Dalarna, som fick sänkt avgift och dessutom skadestånd för så kallat ”men i nyttjanderätten” eftersom styrelsen inte vidtagit några åtgärder mot grova handlingar från en granne (*1). 

Styrelsen i Brf Bygatan förblev också passiv trots full kännedom om omständigheterna. Här hade så kallat ”men i bostadsrätten” förelegat under sju års tid.    Efter en lång rad överklaganden från föreningens sida, som dock avslogs av alla instanser, kom till sist ett utslag i Mark & Miljödomstolen år 2020.  Föreningen förelades att vidta åtgärder i bostaden och uppmanades att erbjuda Eva en ersättningsbostad till dess att hon kunde flytta tillbaka. Föreningen anlitade specialistföretaget OCAB för saneringsarbetet, som innebar nermontering av Nivellgolvet, som inte medfört någon förbättring, samt undersökning av bjälklaget under. I samband med arbetet rev dock OCAB samtidigt upp både badrum och gästtoalett i bostaden. Efter slutfört arbete, meddelade de Eva att ett lokalt stambyte utförts, varpå miljönämnden lade ner ärendet.  Badrummet var åtgärdat och skulle kunna undantas om ett stambyte blev aktuellt, hette det. 

Men utlåtandet skulle visa sig felaktigt, vilket blev ett nytt, hårt slag mot Eva.  Hon anlitade en certifierad kontrollant från Badrumsbesiktningar AB, kvalificerad enligt både PBL, SBR och Handelskammaren, för att kontrollera arbetet.  Slutsats: Installationen av spillvattenledningarna underkändes – ”Felet med backströmning och fekalier kvarstår vilket strider mot Boverkets byggregler”, stod det i protokollet. 

OCABS utfästelse var alltså praktiskt taget en lögn.  Inget lokalt stambyte hade utförts, vilket även varit ett direktiv från den konsult förvaltaren på HSB hade anlitat i ärendet, direktiv som föreningen med andra ord inte följde.  En kort tid efter arbetets slutförande damp det därför ner en faktura i Evas brevlåda. Föreningen ville ha ersättning för de delar av arbetet som gällde hennes eget underhållsansvar, dvs i princip för våtrummens inre. Hon protesterade, men då dröjde det inte länge förrän en stämningsansökan mot henne kom via föreningens juridiska ombud, Carl-Magnus Edh på Delta Advokatbyrå. 

Här har Högsta Domstolen sagt att ” Vid ingrepp i en lägenhet i samband med att föreningen har utfört arbeten för att fullgöra det underhållsansvar för sådana ledningar och ventilationskanaler i fastigheten som avses i 7 kap. 12 § andra stycket bostadsrättslagen - det kan t.ex. ha varit nödvändigt att bryta upp golv eller ta bort inredning för att genomföra ett stambyte - bör det som utgångspunkt vara föreningen som ansvarar för återställandet (*2). En förening kan alltså inte lägga över ansvar och kostnader för egna åtgärder på bostadsrättshavaren och hänvisa till det egna underhållsansvaret. 

Eva vägrade helt enkelt att betala. Ärendet nådde Solna tingsrätt där hennes juridiska ombud nu var utbytt. Hennes tidigare ombud, en kvinnlig advokat, hade avsagt sig uppdraget eftersom Evas kassa vid det här laget var helt tömd. Innan hon slutade skrev dock advokaten en genstämning i frågan för Evas räkning som lämnades in till tingsrätten. Men den togs aldrig upp i den så kallade pläderingen vid förhandlingarna, vilket skulle visa sig vara ett misstag. Tingsrätten tillmätte den därför inte någon betydelse. 

Domen mot Eva Eriksson föll i oktober förra året; hennes talan avslogs. Eva ansågs skyldig att ersätta föreningen med över 500.000 kronor för reparationerna. Utslaget gavs trots att domen i Mark- och Miljödomstolen inte innehöll något krav på att våtrummen skulle rivas – endast borttagning av det särskilda golvet och undersökning av bjälklag under med tanke på fukt och mögel. Inga kostnader för åtgärderna skulle falla på bostadsrättshavaren, hette det också i domen.   

När Eva nyligen begärde att få ett så kallat våtrumsintyg för sitt badrum blev svaret från OCAB att hon inte ”ägde” arbetet, utan det gjorde föreningen. Därmed kunde hon inte få något intyg och alltså heller inte något ROT-avdrag för jobbet.  Hur Eva då kan vara skyldig att betala över en halv miljon kronor för eget underhållsansvar är en gåta, närmast ett justitiemord.

Efter domen har föreningen dessutom krävt in pengarna via Kronofogden med hot om förverkan av bostadsrätten. Hennes nya ombud har dock överklagat utslaget vidare till Högsta Domstolen.  I väntan på besked om prövning är pengarna, som hon till slut fått hjälp av familj och släktingar att få fram, låsta hos myndigheten.  Utöver det har Eva tvingats betala cirka 70.000 kronor för extra boende under den tid hennes bostad sanerats, trots Miljödomstolens krav som angav att föreningen var skyldig att ordna detta. Ingen kostnad för sanering eller tillfällig bostad skulle läggas på den boende. 

Eva borde därmed även kunna vara berättigad till nedsättning av avgiften under stora delar av den sjuårsperiod hon inte kunnat bo i lägenheten.  Här kan man jämföra med en dom i Hovrätten i Göteborg, där en manlig medlem fick sänkt avgift under en längre tid då föreningen inte åtgärdade en störande pump i källaren trots att de kände till problemet. Mannen tvingades sova på en madrass i vardagsrummet då de störande ljuden, vilket intygades av en expert, låg högt över socialstyrelsens riktlinje (*3). 

På en extra stämma har nu Bygatan, efter nära 25 år med skadeproblem, till sist fattat beslut om ett stambyte i fastigheten. Hyresnämnden har gett klartecken, men sagt nej till föreningens begäran om att få överta de boendes underhållsansvar under projektet.  Individuella godkännanden från samtliga bostadsrättshavare krävs därför innan projektet kan påbörjas. Skadorna har hittills kostat Eva alla hennes besparingar. Och trots löften om att hennes badrum skulle kunna undantas vid ett stambyte gäller inte det längre. ´Problemen med rören har visat sig kvarstå. Hon kommer att tvingas betala för åtgärder i sitt badrum en gång till.  Fulspelet på Bygatan i Solna är med andra ord inte över.      
Not 1: Eva heter egentligen något annat.
Not 2: Brottsofferjouren har tagit upp Evas ärende, efter påpekande från polisen. Inte heller där anser man att hon ska behöva betala ytterligare för alla skador, hälsoproblem och trakasserier hon utsatts för under 20 års tid.
*1 NJA 1004:830
*2 NJA 2019:1013
*3 Hovrätten Väst mål T-3232-01