Dags för bokonsult & pantregister ?
Betydande ändringar har hittills gjorts för att stärka konsumentskyddet i bostadsrätt.
Nyheterna om förhandsavtal, rösträtten på stämmor, majoritet vid begäran om särskild granskning och reglerna för ombyggnad i enskilda lägenheter är goda exempel.
Den sistnämnda punkten innebär visserligen hårdare krav för bostadsrättshavaren, men gynnar trots allt i förlängningen båda parter.
Ändringarna har tillkommit som en följd av oklarheter som tidigare drabbat boendeformen, och då främst enskilda konsumenter.
Men det tycks inte räcka. Nya avslöjanden visar hur enkelt det är för byggande styrelser att utnyttja systemet och lura ”skjortan” av både föreningar och medlemmar.
Främst är det nybildade föreningar som avses, men välkända exempel är också Brf Ida i Malmö, den så kallade Järfällahärvan i Stockholm på 90-talet och Brf Timglaset i Västerås, vars ordförande nyligen dömdes för förskingring av 12 miljoner av föreningens pengar.
När Brf Malmparken i Sollentuna ombildades för några år sen, utnyttjade även där föreningens förste ordförande situationen för egen vinning och sålde lägenheter billigt till bekanta.
Där reagerade dock medlemmarna och stämde mannen, som dömts att betala tillbaka ca 9,9 miljoner kronor till föreningen.
I den så kallade ”Stadthärvan” i Norrtälje förlorade bostadsrättshavarna alla sina insatser och fick se lägenheterna förvandlade till hyresrätter för tiotalet år sen.
Hade de boende haft en professionell ”bokonsult” på sin sida hade bluffen enkelt kunnat avslöjas.
Och nu senast har det blivit känt att en byggare i mellansverige använt flera av sina nybildade föreningar som egen pengamaskin och t.ex. struntat i att kalla till lagstadgade stämmor.
De boende har inte vågat ingripa, kanske främst på grund av okunskap, trots att de enkelt kunnat gå ihop och begära en granskning med stöd av 10 procent av röstberättigade medlemmar och byta ut styrelsen.
En särskilt drabbad förening i Stockholm har dömts att betala 25 miljoner kronor till en kreditgivare för lån som bildarna tagit i föreningens namn, med ofärdiga bostadsrätter som säkerhet och med hjälp av förfalskade utdrag ur en lägenhetsförteckning som inte fanns.
- Det här är det värsta fall jag har sett, kommenterade fastighetskonsulten Peter Palm på Fastitia i Västerås, när föreningen först vände sig dit för att få råd.
Det var 2013 som renoveringen av den vackra, byggnadsminnesmärkta fastigheten i Gamla Stan påbörjades av två byggare via bolaget Mindhouse AB.
Avsikten var redan från början, med facit i hand, att tömma huset på lokalhyresgäster, renovera och bygga om, upplåta nya lägenheter med bostadsrätt, hyra ut tre lokaler och sedan dra sig ur det ofullständiga projektet med storkovan i hand.
När man granskar hur de två företags- och fastighetsskojarna skott sig under resans gång blir man närmast mörkrädd.
Och som förlorare står bostadsrättshavarna, som tvingats ta över en förening i total avsaknad av till exempel juridiska handlingar.
- Vi beslutade att anlita en välkänd förvaltare och organisation för att försöka få lite ordning. Men det var nära att de inte ville ta emot oss som kund, för vi hade inga papper, inga styrelse- eller mötesprotokoll, inga hyresavtal, inga pärmar, ingenting att lämna ut. De har förstört allt, säger 32-åriga Lina som valdes in i den första boendestyrelsen.
Till en början såg det hela mer eller mindre normalt ut. Lägenheterna gick lätt att sälja på den eftertraktade adressen.
Köpehandlingar, upplåtelseavtal, intygsgiven ekonomisk plan och stadgar såg ut att borga för att det här var en välmående förening.
Med föreningslån på 43 miljoner i en fastighet värderad till cirka 110 miljoner, och 2,5 miljoner i likvida medel i kassan såg det hela tillförlitligt ut. Men det var bara skenbart. Förhoppningarna skulle visa sig vara falska.
För under bildandets gång fusionerade byggarna den först startade föreningen två gånger med nya föreningar, till synes för att åstadkomma en förbättring. Men syftet var i själva verket att dölja tidigare förfaranden för köparna av de 16 nya bostadsrätterna i huset.
I den första fusionen beslutades t.ex. att tre bostadsrätter, som Mindhouse själv ägde och som använts som säkerhet för extra lån i projektet, skulle upphöra.
Kreditgivarna som lånat ut pengarna fick inget veta. Registerutdragen för de tre lägenheterna, som visade att de inte var pantsatta, var förfalskade.
Det fanns helt enkelt inget lägenhetsregister.
Så snart den sista utländska byggjobbaren lämnat huset försattes bolaget i konkurs. Pengarna var borta.
Ansvaret fördes över på dagens förening, som nyligen dömts av hovrätten att ersätta ett finansbolag med deras försvunna miljoner.
Mindhouse betalade aldrig in en krona av den skuld man tagit på sig. Högsta Domstolen tar inte upp fallet så föreningen kommer inte undan.
- Det här är ett horribelt exempel, konstaterar fastighetskonsulten Håkan Olsson på Rangifer i Göteborg som är expert på bostadsrättsbildning.
En tid efter att den sista fusionen genomförts och ansvaret överförts på dagens förening, började kreditgivare höra av sig om lån som tagits med de ursprungliga lokalerna som säkerhet. Ytorna byggdes om till bostadsrätter som till synes såldes ”rena”, men som alltså var belastade av miljonlån, dels till finansbolaget men också till Swedbank och Länsförsäkringar.
Byggarna hade satt i system att kontakta allsköns kreditgivare för att låna upp pengar till sig själva.
De satte in en kvinnlig bekant i styrelsen som fick skriva under de förfalskade handlingarna.
Därefter ändrades planlösningen radikalt vid ombyggnaden, så att pantsatta ytor kom att tillhöra den ena eller andra nya bostadsrätten.
Hälften av de boende fick veta att de drabbats, däribland paret Göran och Vivi-Anne som trätt fram i kvällspressen om sin situation. Hösten 2015 fick de skriftliga meddelanden från långivarna.
- De informerade oss om att vår och tre andra lägenheter var pantsatta. Vi blev konfunderade. Vi hade ju ett köpeavtal där det stod att det inte fanns några panter, säger Göran till Aftonbladet.
Den största långivaren stämde först bostadsrättshavarna men förlorade i tingsrätten. Då vände de på skutan och stämde med framgång föreningen istället. Hovrättens slutsats blev att föreningen nu är den part som är skyldig pengarna efter genomförda fusioner.
Swedbank har dragit tillbaka sina krav och avstått från att gå vidare, medan Länsförsäkringar har stämt Göran och Vivi-Anne på över 10 miljoner kronor, ett fall som nu tagits upp i Svea Hovrätt.
Vid förlust kan Länsförsäkringar vända sig mot föreningen istället, som i så fall troligen kommer att bli skyldig ännu större belopp.
Nu framförs röster om att utvecklingen bör stoppas.
Bostadsrättsjuristen Ingrid Uggla har i en artikel i Svenska Dagbladet fört fram möjligheten att till exempel låta Konsumentverket ge certifierade konsulter uppdraget att tjäna som oberoende granskare åt nya föreningar.
På KTH har professor Hans Lind m.fl. tidigare luftat samma idé om någon sorts officiell representation i byggande styrelser (Not 1). Peter Palm har föreslagit samma sak.
Dessutom borde det finnas lagkrav på vilka handlingar och avtal som en byggande styrelse har att lämna över till en boendestyrelse, menar han.
- Man skulle t.ex. kunna kalla det för överlåtelserevision, säger Peter Palm.
Håkan Olsson anser för sin del att det borde vara obligatoriskt för föreningar att ha en professionell revisor och påpekar att nuvarande pantsystem medför stora risker för bedrägerier.
-Ett offentligt register behövs. Men det bör också innehålla en uppgift om bostadsrätten är föremål för utmätning så att det blir klart för köparen, säger han.
Samtidigt har den senaste utredningen om ett pantregister fått stöd av samtliga tillfrågade remissinstanser – utan resultat.
Om ett register existerat hade stora delar av nämnda bedrägerier aldrig kunnat genomföras.
Not 1: Artikel Ekonomisk debatt 2-2017.
Not: 2: Lina i artikeln är ett fingerat namn.