Svårt att stoppa rätt utförda renoveringar
En bostadsrättsförening kan inte hindra en lägenhetsrenovering så länge den sker på rätt sätt och inte medför skada eller allvarlig olägenhet för föreningen.
Domen i tingsrätten blev en smärtsam örfil åt Brf Storken 11:s styrelse på Östermalm i Stockholm. Föreningen försökte förgäves hejda medlemmen Jesper Ericssons ombyggnad och stämde honom till sist med kravet att han skulle återställa våningen helt och hållet! Tingsrätten avslog dock samtliga krav och underkände föreningens argumentering från början till slut. Såväl Svea Hovrätt som Högsta Domstolen nekade föreningen prövningstillstånd.
Jesper Ericssons femrummare med balkong ligger en trappa upp i föreningens hus från 1904. Det är högt i tak med geometriska stuckaturer, parkettgolv och tre klassiska kakelugnar. Renoveringen är genomförd med stor pietet för den ursprungliga stilen i lägenheten. Stilen är enhetlig i hela bostaden med nya detaljer som infälld takbelysning och högtalare. Jesper Ericsson genomförde också stora förändringar i lägenhetens rumsindelning. Flera icke bärande väggar fick stryka på foten och nya väggar restes. Nya vattenledningar och avloppsrör drogs och elutrustningen byttes ut. Men husets stomme, dvs bärande delar, har inte rörts eller påverkats.
Han ritade själv hela den nya planlösningen utan hjälp av en arkitekt. Men så är han också konsult och fastighetsutvecklare och van att renovera och ändra i lägenheter. I övrigt anlitade han genomgående kvalificerad hantverkshjälp och lät en kvalitetsansvarig granska alla steg i ombyggnaden. Han köpte lägenheten i december 2008 och räknade med att kunna genomföra ombyggnaden under sommaren 2009 och flytta in samma år. Men flytten fick vänta till ett par år senare eftersom föreningen satte käppar i hjulen.
Redan samma vinter meddelade styrelsen att ombyggnadsplanerna i sin helhet krävde tillstånd – även de åtgärder som normal inte kräver godkännande. Styrelsen sköt särskilt in sig på flytten av kök och badrum och krävde att alla arbeten i lägenheten skulle stoppas, men det följde inte Jesper Ericsson:
-Jag hade att välja mellan att gå till domstol för att få tillstånd och få vänta länge på det eller fortsätta och låta föreningen stämma mig, säger han.
Under hösten hettade konflikten till. Föreningen förbjöd honom åter att fortsätta ombyggnaden och fick till och med kronofogden att utfärda ett tillfälligt byggstopp, som Nacka tingsrätt senare hävde. Svea hovrätt återvisade, efter överklagan från föreningen, målet till tingsrätten. Vid det laget var ombyggnaden redan klar och målet avskrevs.
Stämningen mot Jesper Ericsson kom då i stort sett omgående. Styrelsen krävde att han skulle återställa lägenheten enligt den gamla planlösningen och i sitt ursprungliga skick, t ex återställa alla tidigare trägolv och riva alla nya innertak. Prislappen skulle bli dyr – han räknade med att det skulle kosta cirka 2,1 miljoner kr att åtgärda lägenheten.
Kostnaden skulle troligen anses oskälig av domstolen. Ericsson valde därför att gå vidare, men sparade alla papper, inspektionsprotokoll och andra ombyggnadshandlingar i en byggpärm, d v s samma handlingar som styrelsen också fått ta del av. Alla åtgärder var redovisade och allt visade sig vara korrekt utfört.
Styrelsens argumentation försvagades av en rad påståenden som enligt tingsrätten var felaktiga.
Påståendet att styrelsen inte skulle ha blivit informerad om byggnadsplanerna visade sig vara fel. Styrelsen menade att icke bärande väggar ”med tiden kan bli bärande”, vilket expertisen avvisade som nonsens. Golv, liksom allt annat som tillhör det egna underhållsansvaret, får bostadsrättshavaren som bekant byta utan tillstånd, men föreningen påstod felaktigt att här var golven en del av stommen. Föreningen gjorde även gällande att t.ex. kökets nya placering ovanför ett sovrum medförde bullerrisk, men ljudmätningar visade sig inte heller stödja det påståendet. Styrelsen påstod att de nya ledningar som Jesper Ericsson drog var felaktigt utförda. Intygen visade dock att rören hade rätt fall och längd.
Styrelsen ansåg också att ombyggnaden minskade lägenhetens värde, men en kunnig mäklare uppskattade tvärtom en värdeökningepå 1-1,5 miljoner kr. Inte heller på denna punkt kunde styrelsen således visa att föreningen lidit någon skada.
Det enda som egentligen krävde föreningens godkännande var flytten av kök och badrum. En bostadsrättshavare får, som bekant, inte utan styrelsens tillstånd företa sig något med en bärande konstruktion, ledningar för värme, gas, vatten och avlopp eller utföra ”annan väsentlig förändring av lägenheten”. Styrelsen måste emellertid lämna tillstånd även till alla sådana åtgärder, så länge de inte är till ”påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”. Rätten slog fast att styrelsen inte på någon punkt lyckats visa att Ericssons ombyggnad och renovering rymdes inom den kategorin. Föreningens rättegångskostnader för processen blev 358.000 kr. Jesper Ericsson fick också betala dyrt för styrelsens ständiga inblandning i arbetet. Han blev tvungen att bo dubbelt, vilket kostade omkring 40.000 kronor. Dessutom blev hela ombyggnaden 81.000 kronor dyrare, då en anlitad byggfirma krävde ersättning för stillestånd. Dessa utgifter har Ericsson inte fått någon ersättning för, utan de måste han stå för själv. (Stockholms Tingsrätt, Mål T 3987-10).