Underhållsplanen 
- inte bara teknik/del 2

En ansökan om att få upplåta sin lägenhet i andra hand ska göras skriftligen. I ansökan ska förutom namn på bostadsrättshavaren också anges vilket skäl denne har för sin ansökan, hur lång tid ansökan avser, kontaktuppgifter till sökanden under tiden denne bor på annat ställe och vem som ska disponera bostadsrätten. Bostadsrättslagen innehåller bestämmelser om när sådant tillstånd ska lämnas och föreningen ska undvika att uppfinna lagstridiga regler kring detta. Några föreningar har exempelvis beslutat att tillstånd bara lämnas för ett år. Det finns inget stöd för ett sådant beslut, utan varje ansökan ska prövas individuellt. Den bostadsrättshavare som vill göra en väsentlig förändring av bostadsrätten ska ha tillstånd till det. Vad som är en väsentlig eller inte kan förstås vara knepigt att avgöra, men lagtexten pekar särskilt på ingrepp i bärande konstruktion och ändring i befintliga ledningar för avlopp, värme och liknande. Av ordningsreglerna bör framgå att ansökan ska göras skriftligen med angivande om vad ändringen avser och en bekräftelse på att arbetet kommer att utföras på ett fackmannamässigt sätt.

Problem med störande grannar är ofta svåra att hantera för styrelsen. Dels ska man avgöra om det verkligen rör sig om en ”störning” i lagens mening, och inte något grannar får räkna med att tåla, dels är det inte sällan så att den störande har en aggressiv personlighet vilket gör uppdraget att meddela den störande klagomålen mindre lockande. Styrelsen har emellertid en skyldighet att ingripa vid störningar. Här är också juridiken lite svårtillgänglig för en lekman om det hela skulle leda till en tvist. Här kan det därför, när man konstaterat att det verkligen rör sig om en störning, vara lämpligt att redan då ta kontakt med en jurist som kan ge vägledning om hur ärendet ska hanteras på ett korrekt sätt. Störningar är ofta återkommande och det är lämpligt att styrelsen råder de störda att föra journal över de händelser som uppfattas som störande med angivande av dag och tid. Det har visat sig att sådana journaler har ett högt bevisvärde i de fall de når domstolen.

Förutom det mer självklara vid överlåtelser, som att hantera handlingar på ett korrekt sätt, finns det skäl att uppmärksamma de situationer då en bostadsrättshavare exempelvis hyr ett garage eller arrenderar en uteplats. Genom en specialbestämmelse i bostadsrättslagen upphör dessa i samband med överlåtelsen. Ibland tror både säljare och köpare att dessa nyttjanderätter på något sätt kan ”ingå” i köpet. Så är alltså inte fallet vilket parterna bör uppmärksammas på. Notera emellertid att mark i form av exempelvis en altan eller uteplats kan vara upplåten med bostadsrätt och då ingår den förstås i överlåtelsen.

Vad gäller ansökan om medlemskap så ska den prövas både mot stadgan där det kan finnas så kallade insållningsklausuler, och mot den skälighetsbedömning styrelsen ska göra. Med skälighet menas i detta sammanhang att styrelsen ska både pröva den sökandes förmåga att klara de ekonomiska åtagande en bostadsrättshavare har och den sökandes personliga kvalifikationer. Exempelvis kan den som söker medlemskap, men som har ett förflutet som dokumenterad störande granne, vägras medlemskap. Prövningen ska emellertid vara saklig och objektiv och får inte vara diskriminerande på något sätt. Det kan vara lämpligt att styrelsen utser till exempel två ledamöter att på styrelsens uppdrag pröva ansökningar om medlemskap. Då kan detta ske löpande och det blir en smidig hantering också när det vid en försäljning är kort tid mellan avtal och tillträde och något styrelsemöte inte är inplanerat före den planerade tillträdesdagen.Ett avslag på ansökan av medlemskap kan komma att prövas ända upp i Svea hovrätt.

Som nämnts har föreningen ett krävande uppdrag vid pantsättning av bostadsrätt. När ett sådant påstående om panträtt kommer till föreningen ska detta ”genast” antecknas i lägenhetsförteckningen. Det är av största vikt att detta också sker just ”genast”, eftersom pantsättningen blir gällande redan när den når föreningen och förblir dold för köpare och kreditgivare ända tills den ges publicitet genom uppgiften i förteckningen. Skyldighet att lämna utdrag ur lägenhetsförteckning gäller bara mot bostadsrättshavaren och inte mot exempelvis fastighetsmäklare.

Hitta inte på egna regler som står i strid med lagen. Det kan säkert låta överflödigt med en sådan uppmaning, men jag stöter alltför ofta på föreningar som gjort just det. Jag har tidigare nämnt föreningar som begränsat möjligheten till andrahandsupplåtelse utan att ha lagstöd för det. En av de vanligast är annars att man i ordningsregler ger bostadsrättshavarna en skyldighet att delta i det gemensamma underhållet av föreningens mark och hus. Det kan röra sig om allt från återkommande gårdsstädningar till schemalagda trappstädningar. Det är naturligtvis klokt att medlemmarna hjälps åt med enklare göromål för att hålla föreningens kostnader nere, men ingen kan tvingas att delta eller hotas med någon form av ”böter” om denne inte deltar i den gemensamma aktiviteten. Sådant är direkt lagstridigt.  
Var förutseende – preventiv juridikhjälp är alltid billigare. Det är bara undantagsvis som styrelser har så kunniga ledamöter att de kan desarmera alla de juridiska minor som man kan stöta på, men man ska sträva efter att nå en så hög kunskapsnivå att man märker när man nalkas ett minfält. Redan då finns det skäl att ta kontakt med en jurist eftersom det alltid är både enklare och billigare för föreningen att undvika ett problem än att lösa det i efterhand.

Innan man kan lösa problem måste man dock ta reda på vilka de är. Man får alltså göra ungefär som när man antar en teknisk underhållsplan, nämligen att analysera vilka underhållsbehov som finns just nu, i detta fall de juridiska. Avsätt en dag med styrelsen till en sådan analys och ställ er själva ett antal frågor. Några av dessa kan vara: Vilka utbildningsbehov finns i styrelsen? Fungerar styrelsearbetet bra idag? Känner sig alla delaktiga och motiverade? Är arbetsfördelningen rimlig och genomförs besluten som tas? Hur kommunicerar vi med medlemmarna om styrelsearbetet? Är föreningens register korrekt och rättssäkert förda? Behöver vi kontrollera att pantnoteringarna i lägenhetsförteckningen är uppdaterade eller behöver vi en enkät till bostadsrättshavarna? Hur hanterar vi ansökningar om medlemskap? När gjordes en översyn av stadgarna senast? Har vi ordningsregler och om så - är de i enlighet med lagen? Har vi idag kontakt med någon jurist som finns tillgänglig för råd och problemlösning? Har man en kontakt så kanske han eller hon kan medverka på planeringsmötet. När man besvarat dessa första frågor kommer de i många fall att leda fram till nya. Efterhand som man besvarar också dessa kommer en juridisk underhållsplan att växa fram, som kommer att säkerställa att föreningen, på detta område, fungerar väl och förhindrar att många problem ens uppstår. 
Avslutningsvis vill jag bara tillägga att en bostadsrättsstyrelse inte bara svarar för ekonomi och teknik, den svarar också för att medlemmarna har en god boendemiljö. Lagstiftaren har gett föreningarna instrument för detta, men styrelsen har ett eget ansvar för att man har kunskap om hur de används.
 

Lars Tegelberg