Fick rätt om avgifterna
- överdrivna höjningar uteblev 

Såväl banker som ekonomer och förvaltare varnade för några år sen för stora avgiftshöjningar när räntorna sköt i höjden. Det talades om oundvikliga ökningar på över 40 procent.  
Kloka föreningar, som amorterat ner sina lån under den långa lågränteperioden, har dock klarat sig lindrigt undan. Men för dem som tvärtom hållit avgifterna och kostnaderna nere väntade rena skärselden, hette det.  Nu har det dock inte gått så illa. Ekonomen Lennart Ljunggren på Borättupplysning i Lund, som vi intervjuade inför den stundande krisen, fick rätt. 
Även om faktorer som handlar om ett bra boende är viktiga, är ekonomin ännu viktigare i en bostadsrättsförening. Trivsel och boendemiljö kan medlemmarna påverka själva i stor utsträckning. Ekonomin för hela fastigheten svarar däremot de förtroendevalda i stort sett helt för.
-   Det går inte att ge några generella råd till styrelserna i det här läget. Men att nyckeltalen införts nu är bra även om det kunde ha skett långt tidigare, sa Lennart Ljunggren, som jobbat med att förbättra informationen kring föreningarnas ekonomi under lång tid.
-   Det är inte bra att spekulera om framtiden. Mitt råd är att istället noga följa den egna föreningsekonomin år för år och arbeta efter det. 1-2 års sikt tycker jag räcker, menade han.

För faktum är att det inte går att säga något generellt om ränteutvecklingen.
- Det kan lika gärna bli så att den pågående uppgången är tillfällig och att räntorna sedan sjunker tillbaka igen. Ingen vet, poängterade Ljunggren.
Och så blev det!  Räntorna är nu på väg ner steg för steg.  Men även en viss inflation urholkar samtidigt befintliga lån vilket också underlättar skuldbördan. Så allt behöver som sagt inte vara nattsvart. Ekonomerna talar om ”en låg lågkonjunktur”, som främst påverkar hushållen och inte företagen. Rådet till styrelserna är därför att noga följa utfallet i den egna föreningen. Dagens medlemmar ska inte ensamma behöva betala ”för säkerhets skull” för något som kanske aldrig inträffar. 

Sparande per kvadratmeter totalyta är dock ett viktigt nyckeltal att hålla reda på.  Siffran bör ligga på 200-300 kronor vilket många föreningar emellertid inte kommer upp till. Hos vissa är sparandet till och med negativt, dvs det tär på det egna kapitalet. 
Att gå igenom föreningens ekonomi i anslutning till bokslutet varje år kan alltså visa sig värdefullt. Man kan börja med att titta på vilken avgiftsnivå föreningen har. 400 - 500 kronor per m2 boyta och år ger bostäderna ett högre värde, men om det beror på att man inte avsatt tillräckligt kapital för underhåll, eller amorterat för lite på sina lån, är det dags att vidta åtgärder.  
En avgift på 600-800 kronor är numera det normala.  Högre avgift än så, vilket många föreningar trots allt ligger på, kan dock innebära att man låtit avgifterna rulla på utan kontroll och att det är dags för en analys.
Nu är också en 50-årig underhållsplan obligatorisk för alla. Och med så lång framförhållning blir en genomgång närmast nödvändig. Beslutet har dock väckt många protester.
-  50 år är onödigt lång tid. Det borde ha räckt med 30. Det här gynnar i stort sett bara dem som hjälper till med den ekonomiska förvaltningen. Och det gäller också kassaflödesanalysen som inte säger just någonting för en bostadsrättsförening, menade Lennart Ljunggren kritiskt.
En bostadsrättsförening är inget företag, även om det kan finnas skäl för en vaken styrelse att faktiskt se det så. Nyckeltal som soliditet, likviditet och resultat behöver därför inte användas. Och alla föreningar är dessutom olika, så det går inte att jämföra nyckeltalen rakt av. De ska presenteras och analyseras utifrån varje förenings egen situation och förhållanden.
Årets resultat tas ofta med, trots att det kan vara missvisande. En förening kan t.ex. visa en mindre förlust år från år, trots att ekonomin för den skull inte är dålig. Främsta orsaken är avskrivningarna, som räknas in utan att ha med föreningens kostnader och ekonomiska situation i övrigt att göra. En del föreningar ändrar därför stadgarna och byter ut ordet ”kostnader” mot ”utgifter”, eftersom avskrivningar bara är en bokföringspost och ingen ren kostnad.
En annan post som Borättupplysning använder är driftkostnader, som varierar mycket från förening till förening. 
-  Om man vill jämföra sig med andra är det viktigt att räkna på samma sätt. Fastighetsavgift och eventuell tomträttsavgäld ska till exempel inte tas med här, säger Ljunggren.
Ombyggnader och reparationer räknas inte heller in, eftersom de är kostnader som samtidigt leder till att huset förbättras och därmed håller sitt värde bättre.
Alla andra utgifter för den dagliga driften, såsom värme, sopor, el, vatten, städning, administration, arvoden m.m. tas med. En tumregel säger därefter att driftskostnader på 200 kr per m2 totalyta är mycket bra medan 400 kronor eller mer är för mycket.
Så har vi då det här med räntekostnaderna.  Det är det snabbaste sättet att få en uppfattning om ekonomin i en bostadsrättsförening.
Man kan börja med att se hur stor procentsats av föreningens totala intäkter som går till att betala just räntorna.  Dividera de sammanlagda ränteutgifterna med föreningens samlade intäkter för året och ta fram procentsiffran. I ett verkligt exempel blev siffran 0,0435 vilket avrundat avläses 4,4 procent. 
Här lyder tumregeln under 15 procent bra – över 35 procent problem.
-  Men alla föreningar är som sagt olika. Därför bör siffran bara ses som en första vägledning och kan inte användas för att bevisa något om ekonomi i sin helhet, poängterar Ljunggren.

Ett tillförlitligt mått är däremot att beräkna skulden per m2 totalyta, dvs ett av de nyckeltal som nu är obligatoriskt. Talet brukar ibland kallas belåning eller belåningsgrad. Värdet brukar variera från 0 (i en helt skuldfri förening) och 15.000 kr per m2.
I vårt exempel hade föreningen kvarvarande lån på cirka 15 miljoner kronor som dividerades med den totala fastighetsytan 3.395 m2 varför slutsiffran blev 4.657 kr/m2.
Tumregeln är under 5.000 kr bra, över 10.000 kr inte bra.
Därefter kommer den så kallade räntekänsligheten. Siffran är ett mått på hur skuldtyngd föreningen är. För varje procent låneräntan ökar måste föreningens intäkter öka med den framräknade faktorn. Om t.ex. siffran ligger på 10 måste intäkterna öka med 10 procent.
Man får fram siffran genom att jämföra föreningens aktuella, kvarvarande skulder med den totala omsättningen för året, dvs samtliga intäkter.
I vårt exempel hade föreningen sammanlagda skulder på 15. 811.690 kronor vilket dividerades med intäktssiffran 2.859.197 vilket gav slutsiffran 5,5.
Tumregeln är här under 5 bra, över 15 inte bra, 20 eller mer mycket illa.
Alla uppgifter framgår numera av årsredovisningen. Men förklaringen till nyckeltalen och hur de ska räknas fram och tolkas är lika viktiga för att en korrekt jämförelse över tid ska kunna göras. 
Tumreglerna till de framräknade talen är därför bra att redovisa, så att alla kan tolka nyckeltalen på bästa sätt.