Såld hyresrätt ger klirr i kassan
Många bostadsrättsföreningar har hyreslägenheter som kan upplåtas med bostadsrätt när hyresgästen flyttar. Men måste andelstalen räknas om? Blir det ny grundavgift? Hur budgeteras pengarna?
En bostadsrättsförening ska upplåta bostäder till sina medlemmar - inte hyra ut lägenheter. De flesta föreningar som köper tidigare hyresfastigheter får ändå ta på sig rollen som hyresvärd, eftersom ett antal hyresgäster oftast väljer att inte köpa sin lägenhet. Men dessa föreningar kan trots allt känna sig lyckligt lottade. När en hyreslägenhet senare blir tom kan, som bekant, lägenheten istället upplåtas med bostadsrätt. Pengarna föreningen får in ger ett värdefullt tillskott till kassan.
När det sker ska lägenheten åsättas grundavgift och andelstal i likhet med övriga bostadsrätter i huset. Grunden är den ekonomiska planen som finns hos föreningen och som registrerats av Bolagsverket. När lägenheten väl år såld och en ny medlem antagits, ska den del i planen som beskriver lägenheternas fördelning göras om. Det är alltså inte nödvändigt att göra om hela den ekonomiska planen för en eller ett par enstaka lägenheter. Grunden för beräkningen ska vara densamma som använts från början, dvs med hänsyn till yta, läge i huset, balkong, hiss med mera. Oftast finns andra, motsvarande lägenheter redan upplåtna med bostadsrätt vars grundavgift och andelstal kan användas.
Grundavgiften förs in i räkenskaperna under erlagda insatser, Resten, dvs skillnaden mellan grundavgiften och den totala köpeskillingen, bokförs som upplåtelseavgift. Båda posterna förs sedan in under beteckningen bundet eget kapital och beskattas inte.
Men det finns några fallgropar! Föreningen måste se till att den har rätt att ta ut upplåtelseavgift enligt stadgarna. Numera är det en självklarhet i och med ändringarna i bostadsrättslagen som gjordes redan 1991, men äldre föreningar som inte har den skrivningen i stadgarna, kan fortfarande råka ut för att få återkrav från en ny medlem på denna avgift.
En annan risk, låt vara mycket ovanlig, är om försäljningen inte skulle räknas som en förstagångsupplåtelse. Det kan till exempel vara frågan om en bostadsrätt som av någon orsak återlämnats till föreningen och hyrts ut som en vanlig hyresrätt under en tid. När den senare säljs är det inte längre frågan om en upplåtelse, utan om en vanlig överlåtelse, vilket kan leda till krav från skattemyndigheten. Om något sådant skulle inträffa blir intäkten skattepliktig under inkomst av kapital och är alltså inte längre skattefri. Eftersom intäkterna från försäljningen ska bokföras under posten bundet eget kapital, och inte tas upp som en ren intäkt, kan man heller inte använda dem för att kvitta gamla, bokförda förluster. Pengarna går in i kassan som likvida medel, och kan närmast liknas vid ett företags aktiekapital.
Att man sedan kan använda pengarna som man vill, till att amortera ner lån eller rent av betala tillbaka på tidigare erlagda grundavgifter till samtliga medlemmar, är en annan sak. Det enda man inte kan göra är att spekulera med medlemmarnas pengar. Enligt den ekonomiska planen är andelstalen i föreningen beräknade efter fastighetens totala bostadsyta och uppgår totalt till 100, dvs hundra procent.
Men säljer man bara någon enstaka lägenhet behöver det som sagt inte ställa till några problem. Då kan man låta detta andelstal bli en del av ett uppräknat andelsvärde som ligger något över hundra istället. Man ska också tänka på att inget får göras som förändrar situationen för medlemmarna utan stämmobeslut. När det gäller eventuell återbetalning av grundavgifter sänker det samtidigt ingångsvärdet på bostadsrätterna, vilket leder till högre reavinstskatt för den enskilde vid en försäljning.
Att ombilda hyresrätter på det här sättet leder ofta till att föreningen får god eller mycket god likviditet. Det finns föreningar som har så mycket i kassan att avgiften helt enkelt är noll. Men om man börjar reparera i större utsträckning, uppstår en kostnad som i sin tur ger stora förluster i bokslutet. God likviditet men kraftigt minus på resultatsidan således. Då är det viktigt att föreningen noga anger vad pengarna använts till i årsberättelsen, så att utomstående och nya köpare ser att pengarna lagts på fastigheten och inte slösats bort. Det är numera också ett krav i de nya bokföreningsreglerna. En mäklare som ger sina kunder goda råd ska se det här, eller hämta informationen från kompetent håll. Att börja bolla med uppvärdering av fastighetens värde och annat, bara för att få balansräkningen att se bättre ut, är ingen mening med för en bostadsrättsförening. Har pengarna bara lagts på huset finns inget större skäl att vara orolig för nya medlemmar.
ur Styrelsehandboken VIII