BOSTADSRÄTTSDAGEN 2024

Förhandsavtal: ”Domstolarna har gett upp”

De nya reglerna om förhandsavtal, som nyligen införts som stöd för köpare av nyproducerade bostadsrätter, räcker inte. Konsumentskyddet har inte förbättrats nämnvärt om man granskar de rättsliga avgöranden som kommit. 
Förhandsavtal är till sin natur preliminära, konstaterade professor em. Ulf Jensen och bostadsrättsjuristen Göran Olsson under en föreläsning på Bostadsrättsdagen 2024, arrangerad av BG Institute.

Bara ett fåtal köpare har lyckats vinna en rättstvist om förhandsavtal. Långa byggtider, förseningar och rena formfel har inte spelat någon roll. Konsumenten har förlorat vid varje prövning. 
Som ett mellanspel kom Högsta Domstolen 2021 fram till att upplåtelsen i ett förhandsavtal inte fick försenas mer än sex månader.  Den tiden ansågs dock för lång och reglerna ändrades därför på nytt den 1 januari 2023. Numera får tiden för när upplåtelsen ska ske inte variera mer än tre månader. Dessutom ska förhandsavtalet ange hur bostaden och avgiften kan komma att förändras, samtidigt som köparen har en betänketid på sju dagar för att gå igenom avtalet innan det ska skrivas under.    

Som exempel redovisade föreläsarna ett par nyligen avkunnade rättsfall som pekar på problemet. Domstolarna är hårda och kräver att köparen måste visa att en verklig skada har uppstått. Att bara påvisa en förmögenhetsskada räcker inte.  

- Ett intressant fall handlar om ”Mona” som skrev på ett förhandsavtal inför en ombildning i en fastighet i Malmö 2010, förklarade Ulf Jensen.

Hon betalade 2,8 miljoner kronor för bostadsrätten. Men i augusti 2012 stod det klart att föreningen fått problem så hon sa upp avtalet. En månad senare gick föreningen i konkurs. Man hade bara lyckats sälja två lägenheter i huset.
Mona fick tillbaka 538.000 kr efter konkursen och förlorade därmed över 2 miljoner kronor på föreningens misslyckande.
Så här måste väl ändå konsumenten skyddas? blev frågan. 
Men svaret är nej!  Mona hade valt att stämma den ledamot i styrelsen som var delgivningsbar i bolaget bakom ombildningen.  
Hon grundade sitt krav på skadestånd enligt bostadsrättslagen 4:2 som handlar om just förhandsavtal och upplåtelsens grunder. Dessutom pekade hon på en rad fel. 
Föreningen hade inget tillstånd för den ekonomisk planen från Bolagsverket och det fanns inte heller någon slutlig beräkning av föreningens kostnad för fastigheten, bara en preliminär. Ingen godkänd slutbesiktning hade utförts, vilket krävs för upplåtelse av bostadsrätt. Dessutom fanns ingen medlemsförteckning att ta del av som kunde upplysa om föreningens status. Ombyggnaden av fastigheten var inte färdig, utan ett stort antal brister kunde påvisas även där. 

- Men köparen har ett besvärligt läge. Det krävs i praktiken en bindande utfästelse i avtalet för att kunna hoppa av. Att teckna ett förhandavtal är som att köpa grisen i säcken, varnade Ulf Jensen. 

Ett undantag kan vara den pågående tvisten i Brf Sjöbris i Västerås, där ett antal köpare gått ihop i en grupptalan mot föreningen – vilket Högsta Domstolen godkänt - efter en avgiftshöjning på 38 procent. Det återstår dock att se hur den processen slutar, vilket kan ta flera år.
- Man ska alltid fråga sig vem som är byggare och tänka sig för innan. Läs den ekonomiska planen noga och granska allt i avtalet, påpekade Göran Olsson. 
- I den här föreningen var alla formalia åt skogen. Planen var inte rätt gjord, vilket inte är lätt att upptäcka ens om man läser papperen minutiöst. Är inte det skäl nog för skadestånd, eller krävs det något mer? frågade sig Jensen. 
I tingsrätten dömdes ledamoten att betala ett skadestånd till Mona på cirka 2 miljoner. Men domen överklagades till Hovrätten för Skåne & Blekinge som vände på resonemanget. Varken Mona eller hennes tidigare ombud infann sig till förhandlingarna, vilket troligen var ett misstag.  
Hovrätten höll med om att föreningen egentligen inte haft tillstånd att upplåta bostadsrätter, men menade att uppgifterna i övrigt var korrekta och att det därmed saknades samband – kausalitet på juridiskt språk- mellan felen och kravet på skadestånd.  
-Det räcker alltså inte att bara påpeka formella fel, man måste dessutom visa att en påtaglig skada orsakats. 

Trots att en ny ekonomisk plan borde ha upprättats, utöver alla andra brister, förlorade Mona efter hovrättens utslag som kom i april 2024. Hon hade dessutom överskridit den 2-åriga reklamationstiden innan stämningsansökan lämnades in. Uppsägningen av förhandsavtalet var därför ogiltig.  
-Det är tydligen inte så noga med formerna i 4:2. Blev hon inte lurad? Hade hon avstått från att skriva på avtalet i annat fall? undrade Ulf Jensen. 

Nej, ansåg hovrätten, formalia är inte av väsentlig betydelse. En förmögenhetsskada räcker inte. Man måste visa att motparten i princip handlat uppsåtligt för att skadestånd ska kunna utgå.  
- Varför då införa nya regler om förhandsavtal och sen när det kommer till kritan är det ingen som bryr sig om dem. Man lägger ner krut i onödan, ansåg Göran Olsson.  
Dessutom kan förhandsavtal upprättas långt innan ens det första spadtaget för ett nytt hus tagits. 
- Ett krav kanske borde vara att ett färdigt upplåtelseavtal måste följa med redan från början. Så är det inte idag, sa Göran Olsson.  
Mona sitter således idag kvar med en förlust på 2 miljoner plus ytterligare 1 miljon kronor i rättegångskostnader för sitt förhandsavtal, som dessutom inte täcks av någon försäkring såvida man inte har något alldeles speciellt försäkringsavtal.

Ett annat exempel handlade om ett bostadsrättsköp i en förening i en vintersportort i norra Sverige. De blivande lägenheterna visades upp med hjälp av skisser och broschyrer innan förhandsavtal tecknades. Men i samband med tillträdet långt senare upptäckte köparna att ett system med skjutdörrar, som skulle öppna mot en altan med utsikt över området, hade ersatts med vanliga balkongdörrar. Den fina glasväggen som visats upp av mäklare och säljare i prospekten existerade inte.
Köparna stämde föreningen med krav på ersättning för förlusten, men förlorade i både tingsrätt och hovrätt. En broschyr med bilder är ingen utfästelse och det fanns inget bindande löfte i avtalet om glaspartiet. Ett förhandsavtal är till sin natur preliminärt, menade Svea Hovrätt.
Slutsatsen från den juridiska expertisen var klar; trots förbättrat konsumentskydd är det fortfarande mycket riskfyllt att teckna förhandsavtal för en nyproducerad bostadsrätt. Man vet helt enkelt inte vad man får, vilket är detsamma som att köpa grisen i den berömda jutesäcken.
-Domstolarna har gett upp! konstaterade Ulf Jensen.