Fel i nybyggd bostadsrätt:

HD fastställer rätt till skadestånd 

Att få rätt för fel som upptäcks efter ett köp av en bostadsrätt kan vara svårt.  Vid överlåtelser ligger gränsen på 5 procent av köpeskillingen för att ge rätt till skadestånd. Men vid upplåtelse av en nyproducerad bostadsrätt är det det som avtalats som gäller. Det som visas i broschyrer, filmer och andra prospekt inför köpet behöver inte alltid hållas av säljaren, och inte heller något som sägs muntligt av förening eller mäklare. Det krävs att det som åberopas efter tillträdet verkligen utlovats enligt avtal, eller att lämnad information är felaktig, för att skadestånd ska kunna utgå.  Ett förhandsavtal är dessutom till sin natur preliminärt säger till exempel Svea Hovrätt i ett uttalande. 

I ett uppmärksammat fall har dock köparen fått rätt beträffande en nyproducerad bostadsrätt i Saltsjö Boo utanför Stockholm. Här var det dock inte förhandsavtalet, utan upplåtelseavtalet som  åberopades. Lagen säger att en nytillträdd bostad ska vara fullt brukbar som bostad men också att fel som uppstår eller upptäcks senare kan vara ersättningsbara om man kan visa att missar från föreningen ligger bakom.   
Här upptäckte bostadsrättshavaren efter tillträdet att bostaden var så varm under långa perioder att han inte kunde bo där. Temperatur på 24-26 grader var regel, med toppar på upp till 35.  Förhållandet fick stöd av mätningar som kommunen förelagt föreningen att utföra.
Efter slutbesiktningen av bostaden upptäckte köparen dessutom att fönster, skjutsystem och glaspartier inte motsvarade vad som framgick av upplåtelseavtalet för bostaden.

Hovrätten gick efter sedvanliga avtalsrättsliga principer och bedömde frågan efter hur den så kallade talan förts i målet, dvs hur stämningsansökan var skriven.  En köpare har rätt att kräva att föreningen åtgärdar avvikelser från något som visar sig ha sämre skick än avtalat och har även rätt till ersättning för att själv avhjälpa felen. Vem som ansvarar för yttre eller inre underhåll spelar i det fallet ingen roll.
Här företräddes dock föreningen av ett säljbolag som hade hand om byggfrågor, besiktningar, tillträde och senare överlämnandet till de boende. De uppgifter som säljaren lämnat ansågs därför vara avtalade, ansåg rätten.   
Lägenheten skulle ha stora fönster, glaspartier och skjutpartier med utvändiga karmar i aluminium. Men vid balkongen visade det sig att fönstret inte gick upp till tak som utlovat. Där fanns istället en tjock betongbalk som – enligt utredning – inte fyllde någon egentlig funktion. Även utlovade skjutpartier i övriga fönster saknades.  Trots att bostaden marknadsförts med hög standard och exklusiva material, var en skiva på balkongen missfärgad och eluttaget ur funktion. Ett högskåp i hallen saknades – där satt ett rörschakt - och ytterdörren till bostaden vara skadad.  Dessutom fanns inte utlovad golvvärme i hallen. 
En friskrivning eller reservation för ändringar i ett avtal har ingen verkan om rena skador eller fel i en bostad kan visas, påpekade hovrätten. 
Någon rätt till nedsättning av avgiften för värmen i lägenheten medgavs dock inte. För det krävs att man kan visa att föreningen verkligen vållat skadan. Här hade dock föreningen vidtagit de åtgärder som ålagts den av kommunens miljönämnd.  Föreningen dömdes därför att ersätta den boende med ca 430.00 kronor för de övriga visade felen. 
Och nu har Högsta Domstolen (HD) kommit fram till samma sak och fastställt hovrättens dom.  Om en bostad inte är i det skick köparen har rätt att fordra, får felen avhjälpas på föreningens bekostnad enligt BRL 7:2. 
HD varnar dock för att själv först åtgärda och bekosta eventuella fel, så som lagen kan tolkas, och därefter begära ersättning av föreningen. ”Det skulle medföra klara nackdelar för bostadsrättshavaren”, skriver HD med innebörden att ordningen ska vara den omvända. Ersättningen ska betalas ut först och dessa medel ska sedan användas för att avhjälpa bristerna.

Högsta Domstolen
Mål T 7843-23