Nya lagreglerna:

Förhandsavtal, upplåtelseavtal, rösträtt,renoveringar

Den tidigare utredningen ”Tryggare bostadsrätt” resulterade i de ändringar av bostadsrättslagen som började gälla vid årsskiftet 2023 respektive 2024.
Bakom lagändringarna låg bland annat stora oklarheter om förhandsavtal för nybyggda bostadsrätter och ett flertal uppmärksammade fall av föreningar som ”kapats” av förslagna styrelser som utnyttjat dem för egen ekonomisk vinning. Behovet av ett stärkt konsumentskydd ansågs närmast akut

Förhandsavtalen vid köp av nybyggda bostadsrätter har därför gjorts tydligare. Ett förhandsavtal ska numera innehålla klara uppgifter om föreningens ekonomi, privatekonomiska risker, byggarens och andra utomstående parters inflytande i föreningen, om det kan ske förändringar av lägenheten man tecknar sig för samt information om på vilka villkor det ska gå att frånträda avtalet. Dessutom har förhandstecknaren fått en betänketid på en vecka för att överväga sitt val.

Förhandsavtalet ska skrivas under av båda parter och även ange vad som ingår i den senare upplåtelsen, såsom mark och andra utrymmen utanför själva lägenheten som t.ex. balkong och terrass, garageplats, förråd och liknande.  I många föreningar medför en balkong eller terrass bara en nyttjanderätt för den boende och ingår inte i bostadsrättsupplåtelsen, vilket kommit som en total överraskning för köpare. En sådan lösning kan dock vara bra för både förening och boende, eftersom underhållsansvaret därmed alltid stannar hos föreningen och inte kan läggas på de boende ens via en stadgeändring, vilket annars är möjligt.  
Dessutom ska en uppgift om bygglovet finnas med. Det finns flera exempel på nyproduktion där bostadsrätter sålts trots att det inte funnits något bygglov för projektet. Förhandsavtal som inte följer de nya reglerna är ogiltiga.

Det följande upplåtelseavtalet ska därefter skrivas under av både förening och bostadsrättshavare och allt som ingår i bostadsrätten ska finnas beskrivet även här. Ett bestämt datum för tillträde ska stå i avtalet, om det ska ske senare. Tiden får inte variera mer än tre månader, vilket är en betydande skärpning av det tidigare utslaget i Högsta Domstolen, som medgav en respit på sex månader.

Bestämmelsen om rösträtt på stämma är också ändrade. Stadgelydelser som avviker från huvudregeln att varje medlem har en röst är numera ogiltiga. Flera delägare till en och samma bostadsrätt har fortfarande bara en röst. Graderad rösträtt är dock fortfarande tillåten för till exempel garage, lager, förråd och annat som innehas med bostadsrätt, dvs sådant som inte utgör en bostad. Punkten har lagts till efter remissvaren, där organisationen Bostadsrätterna påpekat att det är vanligt att föreningar medger till exempel en tiondels röst till dessa, en möjlighet som således finns kvar.

En bostadsrättshavare har stora möjligheter att renovera och bygga om sin lägenhet.  Föreningen kan inte minska den rätten på annat sätt än att säga nej till ett önskat projekt.  Tidigare fanns bara en möjlighet att få saken prövad – att gå till domstol. Det är nu ändrat så att bostadsrättshavaren kan vända sig direkt till Hyresnämnden, på samma sätt som vid frågor om andrahandsuthyrning.  I motsats till uthyrningsärenden kan dock nämndens beslut överklagas till Svea Hovrätt i ombyggnadsfrågor, där utslaget dock är slutgiltigt.

Det finns många exempel på renoveringar som gått snett. I ett fall på Kungsholmen i Stockholm ledde felaktig montering av rör vid en badrumsrenovering till så stora skador i fastigheten att föreningen lät förverka bostadsrätten via domstol.  Den möjligheten är nu permanent och har lagts till som ny förverkansgrund i lagen.  Men bostadsrätten kan inte förverkas om felet är ”ringa” eller om den boende vidtar rättelse eller får projektet godkänt av hyresnämnden i efterhand.

De ändringar som kräver föreningens tillstånd – ett tillstånd som bör vara skriftligt - har utökats med anordningar för ventilation samt installation och ändring av eldstad, rökkanal och annat som påverkar brandskyddet. Den tidigare möjliga skrivningen i stadgarna att tillstånd inte behövs ens i dessa fall har tagits bort.

Åtgärder i kulturmärkta fastigheter som de boende vill göra kräver numera alltid föreningens tillstånd. Alla fastigheter och lägenheter som har ett särskilt historiskt eller konstnärligt värde omfattas av regeln, dvs inte bara K-märkta hus.  Den som är osäker bör således alltid kontrollera fastighetens och enskilda lägenheters status innan man t.ex. börjar riva tapeter och måla om i fortsättningen. En annan viktig förändring är att det nu är upp till bostadsrättshavaren att visa att en önskad åtgärd inte är till ”påtaglig skada” för föreningen, ett ansvar som tidigare låg på föreningen. Kraven på att få en önskad renovering godkänd är alltså betydligt högre för bostadsrättshavaren idag.

Dessutom har föreningen rätt att återställa brister på den boendes bekostnad för otillåtna ändringar som kan ha gjorts i lägenheten. Samtliga ändringar trädde i kraft den 1 januari 2023.

1 januari 2024 blev det också möjligt att hålla helt digitala stämmor, som under pandemin. Förutsättningen är att regeln införs i stadgarna. Poströstning godkänns dock inte längre. Stämmor kan även hållas både på plats och digitalt via videolänk m.m. vilket däremot går bra utan att stadgarna behöver ändras först.