Inget strikt ansvar vid andrahandsuthyrning

Uthyrningar i andra hand i bostadsrätt ökar starkt och orsakar ibland huvudvärk för föreningar på grund av skador som hyresgäster kan råka ut för och som de faktiskt är ekonomiskt ansvariga för.

Förr tycktes ansvarsfrågan vara tämligen enkel. Bostadsrättshavaren ansågs juridiskt ansvarig för alla skador som kunde uppstå.  Men allt vändes upp och ner i och med en hovrättsdom 2016. Två personer delade på en bostadsrätt, som de hyrde ut till ett företag att användas som bostad för en av de anställda.  Sen upptäcktes vattenskador i huset. En vattenkran hade stått och runnit på natten, samtidigt som diskhons avloppsrör hade lossnat och orsakat stora skador i bostaden och fastigheten. Skadorna i lägenheten fick bostadsrättshavarna stå för själva och göra upp om med sin hyresgäst. Tvisten som uppstod gällde istället skadorna på fastigheten.  När bostadsrättshavarna nekade, stämde föreningen de två medlemmarna och krävde ersättning för sina skador. Man stödde sig på bostadsrättslagens kapitel 7, paragraf 12, som i första hand handlar om medlemmens ansvar för sin lägenhet:

”Vid vårdslöshet och försummelse av annan än bostadsrättshavaren är denne ansvarig om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn”, heter det.

I tingsrätten enades parterna om att bara pröva om de två medlemmarna var skyldiga att ersätta föreningen eller inte. Andrahandshyresgästens skuld eller oskuld lämnades åt sidan.  
Men föreningen gick på en mina. Tingsrätten tryckte på att bestämmelserna bara gäller bostadsrättshavarens ansvar för den egna bostaden. Det gick inte att hitta tillräckligt stöd i regelverket för att kunna tillämpa samma regler som i hyresrätt på bostadsrätt, även om de ofta ska tolkas lika. Tingsrätten friade därför bostadsrättshavarna.

Föreningen överklagade till hovrätten som konstaterade att frågan måste lösas via  skadeståndslagen, eftersom bostadsrättslagen saknar samma regler som gäller i hyresrätt, vilket även tingsrätten konstaterade.   En bostadsrättshavare är bara ansvarig om slarv eller uppenbar vårdslöshet kan bevisas, från honom själv eller någon annan som han är skyldig att ha uppsikt över.

Hovrätten friade därmed också de två medlemmarna från så kallat strikt ansvar. Rätten kunde inte hitta något stöd för annan tolkning i lagen. Eftersom fallet bedömdes enligt skadeståndslagen föll betalningsansvaret i princip på hyresgästen. Domen överklagades till HD som dock inte tog upp ärendet varför hovrättens utslag står fast. Enda sättet för föreningen att få ersättning, utanför fastighetsförsäkringen, är att kräva det från hyresgästen i efterhand. Det är bl.a.  därför ansökningar om att få hyra ut numera kan kompletteras med särskilda villkor från föreningens sida, t.ex. att begära att få specifika uppgifter om den hyresgäst som under viss tid ska bo i lägenheten.

Svea Hovrätt  
Mål T 2241-16