Köpare förlorade balkongrätt

Ett gift par i Malmö, som köpt en bostadsrätt i en centralt belägen fastighet, ville fullfölja ett balkongbygge som satts igång av säljaren. Projektet hade godkänts av en föreningsstämma några år tidigare, styrelsen hade gett sitt muntliga tillstånd, en berörd granne sagt ja och bygglov beviljats. 
Men säljaren satte av olika orsaker inte igång med bygget, utan det blev vilande. När han sju år senare sålde bostadsrätten till paret var den utlovade balkongen ett av de säljande argumenten.

Men föreningen godkände inte längre balkongplanerna, varför makarna kände sig tvungna att låta tingsrätten pröva frågan. De förklarade att de hade köpt bostadsrätten med ett bindande löfte. Säljaren hade tagit fram ritningar med hjälp av samma arkitekt som ritat huset, och de hade godkänts av samtliga parter.

Föreningen menade tvärtom att det inte funnits något definitivt tillstånd från deras sida, oavsett stämmans och en tidigare styrelses medgivande. Under tiden hade det framkommit att det fanns viss risk för fuktskador i fastigheten med den uppvisade konstruktionen.

De nya medlemmarna kunde därför inte längre hänvisa till bostadsrättslagen, som säger att en styrelse kan neka en medlem att renovera eller bygga om, men bara om det kan visas att förening eller fastighet inte påverkas negativt av åtgärden, menade föreningen.

Paret påpekade att de tagit tag i balkongprojektet omgående efter tillträdet. Och då styrelsen haft invändningar, hade de själva bekostat flera utredningar som föreningen begärt om projektet, som totalt hade kostat dem cirka 250.000 kronor. Förutsättning var att de skulle få bygga balkongen. De hade varit angelägna om bästa möjliga samarbete med styrelsen och föreningen i frågan.  Men föreningen svarade på nytt att det tidigare godkännandet bara avsåg balkongens utseende, och att det inte funnits något avtal mellan parterna, som i vart fall inte följde med vid köpet av bostadsrätten.
Tingsrätten i Malmö gick på parets linje. Föreningen hade inte tillräckligt klart kunnat visa skaderisken med balkongen, samtidigt som det faktiskt fanns ett muntligt avtal mellan parterna. Föreningen hade inte rätt att ensidigt ändra avtalet, eftersom omständigheterna var desamma. Särskild hänsyn måste också tas till konsumenten, som är underlägsen vid prövningen, menade tingsrätten och gav makarna rätt att bygga balkongen.

Föreningen överklagade till Hovrätten i Skåne Blekinge, som vände på resonemanget. Att stämman sagt ja till förslaget och att det sedan också godkänts av styrelsen, stod klart. Men styrelsen hade redan från början ställt kompletterande krav om en skriftlig överenskommelse, bland annat avseende ansvaret för projektet. Balkongen skulle ingå i bostadsrätten, varför det skulle krävas ett nytt upplåtelseavtal, och något sådant hade inte upprättats.

Det spelar ingen roll att det inte var föreningen, utan bostadsrättshavarna själva, som skulle stå för entreprenaden. Ett upplåtelseavtal måste vara skriftligt, annars är det ogiltigt, påpekade hovrätten. Även förhandsavtal eller optionsavtal, som också skulle ha kunnat komma i fråga, ska vara skriftliga för att gälla. Att en stämma och tidigare styrelse sagt ja har ingen betydelse i det fallet, menar hovrätten. 
Makarnas hänvisning till bostadsrättslagen (kapitel 7 paragraf 7) är inte heller relevant. Den paragrafen syftar på åtgärder inne i själva lägenheten och dit räknas inte en balkong, slog hovrätten fast och föreningen vann målet. 
En bostadsrättsförening har således mycket stora möjligheter att svara för sin fastighet, så länge inga definitiva avtal om t.ex. ett byggprojekt upprättats.

Hovrätten Skåne & Blekinge 
Mål T 641-15