Brf-havarens ansvar efter överlåtelse

En kvinnlig köpare av en bostadsrätt i Hammarby Sjöstad i Stockholm stämde föreningen för över 20 fel i bostaden som hon upptäckt efter tillträdet. Hon övertog lägenheten som andra boende i det nybyggda huset efter den manlige medlem som föreningen först upplåtit bostadsrätten till.

Felen bestod t.ex. av ett 20-tal lösa klinkers i badrummet som påverkade tätskiktet negativt, brister i ventilationen, skador på en terrass som hörde till bostaden m.m, som kunde leda till svårare vattenskador i huset.  Kvinnan menade att föreningen svarade för felen eftersom de påpekats vid en besiktning 2019, inom ramen för den 10-åriga byggarantin, och begärde skadestånd med ca 450.000 kr.

Föreningen svarade att det inte fanns något avtal mellan vare sig dem eller byggbolaget gentemot enskilda medlemmar avseende entreprenaden, och att det var bostadsrättshavarna själva som nu svarade för hela det inre underhållet i lägenheterna efter slutbesiktningen.

Tingsrätten konstaterade att det i det här fallet inte handlade om ett köprättsligt fel, eftersom det inte var föreningen som sålt (upplåtit) lägenheten.  Frågan gällde istället om föreningen kan sägas ha haft ett ”sysslomannaskap”, dvs i princip ett avtalat uppdrag att driva frågor om ytterligare fel gentemot bostadsbildaren, ett förhållande som kvinnan hävdade hade uppstått i och med att hon blev medlem i föreningen.

Men det kräver i så fall någon form av avtal eller fullmakt, och det föreligger sällan, eller aldrig, mellan förening och enskilda bostadsrättshavare, påpekade tingsrätten. Det är istället upp till bostadsrättshavaren själv att åtgärda sådana fel inom ramen för det egna underhållsansvaret. Kvinnan förlorade därmed målet och blev skyldig att ersätta föreningen med i stort sett samma summa som hon själv begärt, eller cirka 470.000 kronor plus de egna ombudskostnaderna. Målet visar svårigheten att bevisa föreningens skyldigheter gentemot enskilda medlemmar vid entreprenader. Det måste i så fall vara frågan om bevisad vårdslöshet från föreningens sida.

Stockholms Tingsrätt 
Mål T 12747-19