Inget åldersavdrag efter skada

Brf Olof Knagge i Gävle förlorade tvisten om ersättning för så kallat försäkringsmässigt åldersavdrag efter en brandskada i fastigheten. 
Högsta Domstolen (HD) slog fast att enskilda medlemmar inte kan krävas på ersättning efter skador som föreningen är skyldig att reparera enligt lagen, dvs brand- och vattenledningsskador.

Det var efter en brand i ett hotell i centrala Gävle som föreningens fastighet skadades så mycket av eld, rök och sot att några lägenheter fick totalrenoveras. Föreningen åtgärdade skadorna, varpå försäkringsbolaget gjorde sedvanligt åldersavdrag för ytskikten.

Föreningen krävde berörda medlemmar på pengarna, men en manlig bostadsrättshavare protesterade och vägrade betala.  Föreningen stämde honom och påpekade att deras ansvar bara gällde återställande till det skick som rådde innan skadan. Mervärdet som uppstått vid renoveringen ska de boende stå för själva, ansåg föreningen. Men mannen påpekade att varken lag eller stadgar innehåller någon klausul som säger att medlemmarna är skyldiga att betala, vilket både tingsrätt och hovrätt också höll med om.  Högsta Domstolen tog upp frågan för att få fram ett så kallat prejudikat.

HD  skriver i sin dom att bostadsrättslagen visserligen lägger huvudansvaret för allt inre underhåll på bostadsrättshavaren, men att det görs undantag för bland annat brandskada, då föreningen svarar för alla reparationer. Det medför en skyldighet för föreningen att dels vidta åtgärder, dels stå för alla kostnader.

Enligt föreningens syn, fortsätter HD, ska den skyldigheten bara gälla ett återställande till det skick som lägenheten hade före skadetillfället. Fastighetsägaren är dock skyldig att hålla fastigheten försäkrad mot den här typen av skador.  Att föreningen i det här fallet påpekade att det inte går att teckna en försäkring där ersättning utgår utan åldersavdrag, har ingen betydelse för enskilda bostadsrättshavare, menade HD. Föreningen måste återställa ytskikten, och har rätt att ta ut ersättning för en högre standard än reparationen annars skulle medföra, om man kommer överens om det med sin medlem.

Men oftast måste en reparation av praktiska skäl utföras så att det ändå medför en viss standardhöjning utöver vad bostadsrättshavaren har rätt att kräva, men det ska i så fall inte belasta den boende. Det skulle krävas tungt vägande rättspolitiska skäl för att ge föreningen rätt att kräva ersättning för både standardhöjning och eventuell värdemässig vinst, menar HD och slår fast att drabbade bostadsrättshavare inte är skyldiga att betala någon ersättning till föreningen för detta.

Domen gäller endast brandskada, men eftersom HD skriver ”bland annat” i sin syftning på lagen, torde samma princip gälla även för vattenledningsskada enligt lagens andra undantagsprincip, och i båda fallen så länge inte slarv, vårdslöshet eller uppsåt kan visas från den boendes sida.

Högsta Domstolen
Mål T 1528-09