Golvvärmemålet

– stadgarna ska ses som ett avtal

Var går gränsen för föreningens respektive den boendes underhållsansvar i bostadsrätt? Högsta Domstolen (HD) har prövat frågan efter en tvist i en förening på Kungsholmen i Stockholm.

Föreningen hade redan 1986 låtit en kvinnlig medlem köpa en del av råvinden och bygga ihop den till en större bostad. 
I samband med vindsbygget installerades golvvärme i ett duschrum som kopplades ihop med det vattenburna värmesystemet i huset, varefter badrummet helkaklades. 1994 övertogs lägenheten av ett par som långt senare upptäckte att golvvärmen inte längre fungerade.  De vände sig till föreningen, som dock sköt ifrån sig ansvaret och menade att de inte hade installerat golvvärmen, och att den därför var bostadsrättshavarens eget ansvar och hörde till lägenhetens inre.  Tvisten hamnade i tingsrätten, där paret påpekade att golvvärmen låg utanför lägenheten och att gränsen enligt föreningens stadgar går där golvet slutar, dvs vid tätskiktet.

Både tingsrätten, och senare också hovrätten, gav paret rätt, men HD beviljade till sist ändå prövningstillstånd för att få fram ett prejudikat. Huvudfrågan var, enligt HD, vad som menas med lägenhetens golv i föreningens stadgar. HD konstaterade att en bostadsrättshavare har rätt att utföra ganska omfattande underhåll och renoveringar i sin lägenhet, med de undantag som lagen anger. Föreningen och den boende kan komma överens om vissa underhållsarbeten, men sådana överenskommelser påverkar inte fördelningen av underhållsansvaret.  Det är kapitel 7 paragraf 4 och 12 i bostadsrättslagen (BRL) som gäller.

Det är föreningen som svarar för underhåll av ledningar för vatten och värme, om föreningen försett lägenheten med ledningarna samtidigt som de ska tjäna fler än en lägenhet.  Att bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick står klart. Men var gränserna går mer exakt säger lagen inget om, det ska föreningen istället reglera i detalj i sina stadgar. Stadgarna ska ses som ett avtal mellan föreningen och medlemmarna, menar HD. Föreningen kan ta på sig ett större ansvar och ta över underhåll från de boende, men kan inte göra tvärtom, dvs medlemmarna kan aldrig bli skyldiga att ta på sig de delar som vilar på föreningen.

I den här föreningens stadgar angavs bland annat att ”väggar, golv, och tak” hör till lägenhetens inre, men inget mer preciserat än så. Det är de regler och stadgar som gällde när vindslägenheten stod färdig som fullgod bostad som man måste se till – inte nuvarande stadgar, om de skulle vara ändrade, menar HD.

I föreningens stadgar stod inget närmare om golv, trots att det är fullt möjligt att bestämma gränserna där. Den uppräkning av ändringar och ansvarsfördelning som gjordes när vinden såldes en gång i tiden fanns inte infört i stadgarna, och påverkade inte ansvarsfrågan, skriver HD i sin dom, varpå föreningen förlorade målet.

Slutsatsen är att det är i stadgarna man måste se till att skriva in hur man vill att underhållsansvaret ska se ut i den egna föreningen. En annan variant är att skriva tydliga avtal med en medlem som t.ex. vill installera golvvärme på eget initiativ.  Föreningen hade inte brytt sig om att närmare kontrollera något av detta när vinden byggdes om en gång i tiden, och förlorade därmed målet.

Fotnot: Två justitieråd menade att golvvärmen borde vara bostadsrättshavarens eget ansvar då hon själv installerat den, utan att meddela föreningen. Men majoriteten tyckte tvärtom, och lägger därmed ett stort ansvar på föreningarna beträffande tydliga avtal och stadgelydelser.