Särskild granskning:

Ofta tidsödande och onödig

En begäran om särskild granskning i bostadsrätt är främst en fråga om minoritetsskydd. Den används dock ofta som vapen mot föreningen och styrelsen för att föra fram en avvikande mening, men som lika ofta saknar fullgod relevans. Och det är föreningen som får stå för kostnaderna för granskningen. Samtidigt kan det räcka med att förbigå en minoritet av en enda medlem för att ett beslut ska vara felaktigt. Reglerna om särskild granskning är till för att behandla sådana fall.  
Granskningen kan begäras direkt på en ordinarie stämma och behöver inte stå med på dagordningen. Sedan 2021 är det också tillåtet att lämna in en begäran direkt till Bolagsverket och gå förbi stämman. Om mer än en tiondel av alla röstberättigade i föreningen, eller en tredjedel av de närvarande på stämman, ligger bakom begäran kan det leda till vidare prövning. Man kan utgå från röstlängden för att beräkna giltigheten av tiondelskravet. Det är antalet röstberättigade i föreningen som utgör grunden, inte samtliga medlemmar, vilket har slagits fast av Högsta Förvaltningsdomstolen.  
 

Ett aktuellt exempel hittar man i Gävle, där en bostadsrättshavare hävdade att en uteplats i anslutning till bostaden ingick i upplåtelsen. Mannen hade inhägnat området, som är en del av föreningens garageinfart, och även försett ingången med en låsanordning.  
Styrelsen och övriga boende i den lilla föreningen, med endast sju medlemslägenheter, protesterade och menade att området visserligen hyrts ut till honom innan föreningen övertog huset 2007, men att det nu var allmänt och hörde till föreningen.   
Ärendet togs upp på föreningens årsstämma 2019 och ledde till en intern tvist och en första begäran om särskild granskning från mannens sida. Ärendet tröskade genom Bolagsverket, Förvaltningsrätt och Kammarrätt och till sist fann föreningen ingen annan utväg än att stämma sin medlem.  
Upplåtelseavtalet
I Gävle Tingsrätt gick domen till föreningens fördel. En förening har bättre rätt till ett markområde om det råder oklarhet kring upplåtelsen, menade tingsrätten. Mannen överklagade till hovrätten och påpekade att föreningen sagt att medlemmarna skulle få köpa det var och en hyrde vid ombildningen och att hans bostadsrätt också fått en högre avgift jämfört med övriga. Hovrätten förklarade att huvudfrågan handlade om det ursprungliga upplåtelseavtalet. Lagen säger numera att allt som ingår i en bostadsrätt noga ska beskrivas i avtalet. Men här gällde de gamla reglerna, och här stod bara att en trerumslägenhet på 117 kvadratmeter uppläts, inget annat. Att mannen hade hyrt uteplatsen och betalat extra för den när bostaden var en hyresrätt var klart. Men han kunde inte visa att föreningen kände till det när den ekonomiska planen och upplåtelserna skrevs vid köpet. Han förlorade därför rätten till uteplatsen.    
Då lämnade han helt enkelt in en ny granskningsansökan direkt till Bolagsverket och beskrev ärendet med ett enda ord - ”Balkongfrågan”.  Eftersom han var en av endast sju röstberättigade medlemmar räckte det för att tiondelskravet skulle vara uppnått. 
Bolagsverket ställde sig något frågande till det enkla uttrycket, men utsåg ändå en välkänd advokat med bostadsrätt som specialitet för att granska frågan. 
Föreningen protesterade och vägrade lämna ut begärda handlingar. Det var inte klart vad som skulle granskas eftersom det var angivet med bara ett enda ord, ansåg föreningen.  
Efter att först ha passerat både kronofogden och hyresnämnden, som båda förklarade att de inte hade befogenhet att avgöra ärendet, lämnade den utsedde granskaren in frågan till Förvaltningsrätten och, sedan föreningen överklagat på nytt, vidare till Kammarrätten, som till sist slog fast att handlingarna trots allt måste lämnas ut. Granskaren hade förtydligat skrivningen via samtal med den boende och förklarat att det hela gällde ”frågan om en uteplats utgör en del av bostadsrätten”, dvs om den faktiskt ingår i upplåtelsen eller inte.  
Föreningen fortsatte hävda att granskningen mer eller mindre bara var en form av trakasserier och protesterade mot begäran.

Då blev det i stället granskningsmannen som lämnade in en stämningsansökan mot föreningen och målet hamnade i tingsrätten på nytt. Utan tillgång till ursprungliga handlingar om till exempel insats, andelstal och avgifter, styrelseprotokoll, medlemsmotioner och annat, gick det inte att bedöma och avgöra frågan - han kunde helt enkelt inte göra sitt jobb, påpekade advokaten. 
Men tingsrätten ställde sig på föreningens sida. Det ursprungliga temat var för oprecist, ansåg man och sa nej till yrkandet. Inga handlingar skulle behöva lämnas ut, blev tingsrättens besked. 
Målet överklagades därför på nytt och hamnade återigen i Hovrätten för Nedre Norrland som tvärtom slog fast att tingsrättens utslag var fel. Domen utgick bara från ordet ”balkongfrågan” - men föreningen hade först och främst klagat på att själva begäran om granskning var omotiverad och bara skulle leda till onödiga kostnader, inget annat.
Det var alltså frågan om ett rättegångsfel menade hovrätten och jämförde med reglerna för aktiebolag, där alla handlingar måste lämnas ut i motsvarande fall. Samma regler gäller för en bostadsrättsförening, menade hovrätten och förklarade att en förening har mycket små möjligheter att neka lämna ut handlingar vid en beslutad granskning.
Det återstår därför att se vad granskningen kan leda till.  Ärendet har hittills vandrat runt i rättsinstanserna i över fem år och kostat föreningen stora summor, till synes helt i onödan.  
- Att bara en boende kan ställa till så mycket trassel är obegripligt för oss. Vi är en liten förening och om det här fortsätter riskerar vi till och med att gå i konkurs, säger föreningens ordförande i en kommentar.   
Exemplet visar också upplåtelseavtalets vikt. Numera ska avtalet undertecknas av båda parter för att vara giltigt. Att granskningen ska kunna leda fram till något annat resultat än det redan givna är därför inte särskilt troligt.