Upplåtelseavtalet
- bostadsrättens egen aktie
Den 1 januari 2023 infördes en del ändringar i bostadsrättslagen för att stärka skyddet för enskilda bostadsrättshavare. En av ändringarna handlar om upplåtelseavtalen, som länge varit styvmoderligt behandlade. Ett ynka litet papper som bara säger att den och den bostadsytan nu upplåts med bostadsrätt, en handling som senare ofta saknas i samband med överlåtelser eftersom den inte anses ha något större värde. En nybliven bostadsrättshavare har därför ofta ingen aning om vad som egentligen ingår i bostadsrätten. Förhållandet har lett till en hel del tvister genom åren, som varje gång handlat om just bostadsrättens omfattning och därmed också vad som hör till det egna underhållsansvaret. Här är föreningens stadgar också viktiga, eftersom de noga ska reglera underhållsansvarets omfattning. Visserligen ska samma uppgifter omgående föras in i lägenhetsregistret av den första styrelsen. Men där kan man inte vara säker på att allt verkligen stämmer, vilket flera rättsfall har visat.
En tvist hamnade i Nacka tingsrätt redan i slutet av 1990-talet. Det gällde en förening som ville bygga tak till balkongerna på översta planet i huset. Stämman antog förslaget med enkel majoritet och föreningen påbörjade projektet. Men en medlem protesterade. Han menade att balkongen hörde till lägenheten och att beslutet inkräktade på hans bostadsrätt, varför han stämde föreningen.
Och domstolen gav honom rätt! En balkong hör till bostadsrätten och därmed krävs det kvalificerad majoritet plus hyresnämndens godkännande när någon säger nej, som i det här fallet, menade rätten och mannen vann tvisten (Nacka Tingsrätt, Mål T2044-96).
Men utslaget har ifrågasatts eftersom upplåtelsens omfattning inte alls togs upp. Tingsrätten antog helt enkelt att en balkong alltid ingår i bostadsrätten, vilket inte visat sig stämma - det beror på vad som anges i upplåtelseavtalet. För det är inte alls säkert att en balkong, terrass eller uteplats verkligen ingår i upplåtelsen av bostaden. Detsamma kan t.ex. gälla ett förråd eller garage ute på gården.
Det fick en äldre dam i Stockholm erfara när hon ville ha klarhet om en terrass hon hade egen tillgång till från lägenheten. När föreningen påpekade att terrassen inte alls tillhörde lägenheten valde hon att lämna in en stämningsansökan för att få klarhet i det hela. Målet nådde hovrätten, som begärde in upplåtelseavtalet och sedan krasst konstaterade att eftersom en ruta i avtalet om ”övriga utrymmen som upplåts med bostadsrätt” inte var ifylld, utgjordes bostadsrätten endast av den inre ytan i lägenheten enligt den ekonomiska planen. Varken balkong eller terrass ingick i upplåtelsen. Underhållskyldigheten för balkongen och terrassen låg alltså på föreningen, och kunde inte överföras på de boende – inte ens via en stadgeändring, vilket annars vore möjligt. För att underhållsansvar för yttre delar i en bostadsrätt ska kunna läggas på de boende via stadgarna, krävs att de ingår i just den ursprungliga upplåtelsen. (Svea Hovrätt Mål T8470-11).
Kvinnan och hennes tidigare make, som tillsammans köpt den nya bostadsrätten, kände sig grundlurade eftersom det av HSB:s broschyrer framgått att terrassen hörde till bostaden, vilket även angetts i ett brev från deras jurist. En stark anledning till att paret köpte bostaden var just terrassen, påpekade de. Men det spelade ingen roll, enligt hovrätten, eftersom den vita rutan i avtalet inte var ikryssad. Bostadsrättshavarna har bara nyttjanderätt till balkong och terrass i den här föreningen, varför damen förlorade målet, och därmed en hel del pengar när hon senare sålde bostadsrätten vidare.
Samma sak råkade Isabelle Klockare ut för när hon köpte en liten bostadsrätt inför flytten till Stockholm för några år sedan, vilket SvT rapporterade om. Hon gav 2,65 miljoner kronor för en liten etta i Skärmarbrink, men upptäckte efter köpet att varken uteplats eller källarförråd hörde till bostadsrätten.
- Jag satsade alla mina sparpengar och nu känns det som att jag blivit lurad. Jag är besviken på både säljaren och mäklaren, sa Isabelle.
Juridiskt råder förstås undersökningsplikt inför ett köp. Men när det stod i prospektet att uteplatsen hörde till lägenheten litade hon på det. Inget upplåtelseavtal fanns att ta del av vid visningen eller när köpeavtalet skrevs under. Isabelle fick rådet av en jurist att inte påbörja en dryg rättsprocess, troligtvis för att hon med största säkerhet skulle ha förlorat. Istället sålde hon lägenheten vidare efter en tid.
- Då var jag noga med att förklara hur det låg till för min köpare, säger Isabelle till AoB.
Upplåtelseavtal för nya bostadsrätter ska från och med nu noggrant beskriva vad som ingår i bostadsrätten och dessutom skrivas under av både säljare och köpare.
- Skriftlighetskravet borde ha införts långt tidigare. Förmodligen är det frågan om en ren felskrivning vid en tidigare lagändring, säger juristen Lars Tegelberg, som granskat frågan.
Om avtalet därefter följer med och visas upp vid senare överlåtelser, vilket hittills hört till ovanligheten, innebär det ytterligare en stor förbättring på bostadsrättsområdet. Avtalet bör i själva verket ses som en ”bostadsrättsaktie” som har ett stort värde för alla som bor i bostadsrätt.