Värstingvindar i Göteborg:

Förening kör över minoriteten

När Brf Kvillebäcken i Göteborg, med 142 lägenheter, ville stärka ekonomin för att undvika en större avgiftshöjning och få in pengar till egna renoveringar, föreslog styrelsen en vindsprojektering. Total skulle cirka 1450 kvadratmeter i föreningens sju hus kunna byggas om till 53 nya bostäder, vilket skulle ge föreningen en intäkt på 6,5 miljoner kronor. 

Förslaget lades fram på en stämma som godkände upplägget med 2/3-dels majoritet. Men då ett 30-tal medlemmar i fem av husen röstat nej, och alla de övriga också skulle beröras av bygget, förde styrelsen förslaget vidare till hyresnämnden för prövning. Allt verkade vara i sin ordning.  
Men i hyresnämnden blev det stopp!  Protesterna gällde främst de 12 kvadratmeter stora vindsförråden som alla skulle bli av med. Ett annat minus var den förhållandevis ringa ersättning som föreningen skulle få av den utsedda entreprenören. En medlem ansåg att 4.500 kr per m2 var lågt i förhållande till de upp emot 30.000 kronor som andra, jämförbara lägenheter säljs för.

Det kan kännas extra knaggligt, besvärligt, tidsödande, svettigt och jobbigt att få igenom ett stort projekt i en förening och ro det i hamn med alla lagens krav flåsande i nacken. Men att strunta i och försöka tassa förbi dem kan stå en styrelse dyrt med skadeståndskrav, förlorat förtroende, avsättning och mycket skam och tömma föreningskassan rejält. Frestelsen att försöka är ändå stor. Brf Kvillebäcken balanserar på en mycket slak lina efter att ha valt att nonchalera   en hovrättsdom.

Föreningens sju, mestadels två- eller trevåningshus i modern funkisstil och ljusputsade väggar omgärdade av lekplatser och gröna stråk står mitt i Hisingen nära Göteborgs centrum. Husen byggdes kring mitten av 1900-talet, och såldes sen till HSB-föreningen 1976. Här ryms mestadels små ettor och tvåor enligt tidens stil och krav, men som ett unikum mycket stora vindsutrymmen på 12 kvadratmeter och även ett litet källarförvar på 2,5 kvadratmeter knutna till varje lägenhet.

Allting syntes gå hyfsat för föreningen tills Krimkriget och annat otyg satte fart på inflationen och låneräntorna. Dessutom stod större reparationer för dörren som dränering av hela området och komplett renovering av alla taken liksom hotet av en rejäl höjning av avgifterna. Då upptäcktes en hittills dold tillgång - de stora vindarna, som kunde göras om till lägenheter.

Sagt och gjort. Styrelsen lät utarbeta ett förslag om att skapa 53 lägenheter av vindsförråden med entreprenören SBT, men utan att kompensera medlemmarna med andra utrymmen som i källaren. Två stämmor godkände förslaget 2021. Men så enkelt var det inte.

Styrelsen hade visserligen fått 2/3 majoritet för förslaget, men inte full enighet, varvid ärendet måste hänvisas till hyresnämnden för godkännande.  Föreningen försökte argumentera att projektet var viktigt för finanserna, skäligt för medlemmarna, liksom att de försvunna förråden bara hade liten betydelse, samt att projektet tekniskt sett inte kunde lösas på annat sätt. Argumenten omfattade med andra ord de grunder som hyresnämnden hade att ta ställning och om de inte kunde tillgodoses, skulle ge hyresnämnden rätt att säga nej. Vilket den gjorde.

”Mot bakgrund av att källarförråden är små och bostadsrättshavarna har sin huvudsakliga förvaringsmöjlighet i vindsförråden samt att då många bostadsrättshavare har små lägenheter med begränsade möjligheter till förvaring i lägenheterna, bedömer hyresnämnden att berörda medlemmars lägenheter påverkas i en sådan omfattning att den i lagens mening inte är av liten betydelse”, skrev hyresnämnden i sitt utslag.

Nämnden betonade också att ingenting tydde på att föreningen behövde inkomsterna från försäljning av vindsutrymmena, att planen inte var angelägen och att föreningen väl kunde lösa sina olika problem på annat sätt. Föreningen var tillbaka till ruta ett. Styrelsen och SBT omarbetade förslaget rätt grundligt och överklagade till hovrätten. Nu skulle SBT renovera taken på egen bekostnad, ordna dräneringen på samma sätt och bygga om de pyttesmå källarförråden från 2,5 m2 till fem kvadratmeter för att kompensera bortfallet av vindsförråden. Men styrelsen begick en fadäs. Förslaget, som följde med överklagandet, innehöll samma formfel som fått hyresnämnden att säga nej, och dessutom ytterligare en väsentlig förändring - ombyggda och större källarförråd. Överklagandet föll med ett brak även i Svea Hovrätt.

”Föreningsstämman gav styrelsen mandat att utreda möjligheter till förbättringar, effektiviseringar och ökad säkerhet i källarförråden. Detta kan dock inte anses innebära att styrelsen har fått mandat eller befogenhet att utöka förrådens yta på det sätt som nu föreslås. Av utredningen framgår inte att den nu aktuella förändringen av källarförråden har lagts fram vid någon föreningsstämma. Eftersom …det saknas ett framröstat beslut …saknas möjlighet för hovrätten att godkänna något beslut, heter det i domen. Ingen ny stämma har sammankallats för att godkänna det omarbetade förslaget. Men styrelsen har inte låtit sig avskräckas!  Man menade sig ha en tolkning av hovrättens beslut som innebär att det är irrelevant.

-Vi känner oss bekväma med det här, säger ordföranden Felix Johansson, utan att vilja förklara sig närmare.

Styrelsen satte därför omedelbart igång projektet. Nu har fem hus ställts i ordning och ett par till är på gång, enligt den plan som underställdes hovrätten. Man har därmed gått förbi sin egen utfästelse i överklagandet: Bygget skulle inte påbörjas utan nytt godkännande, det vill säga att kontraktet med SBT skulle inte vara giltigt utan hyresnämndens eller hovrättens klartecken. Förhållandet har även uppmärksammats av Göran Olsson,  erfaren bostadsrättsjurist vid Bostadsrättsnämnden ocvh tidigare VD för Bostadsrätterna.

-Jag har aldrig sett något liknande. Föreningens agerande är mycket märkligt och man är helt ute och cyklar. Det är rent förskräckligt. Bostadsrättslagen är ju tillämplig - paragraf 9:16-2. 
Göran Olsson upplever situationen som mycket besvärlig och svåråtkomlig.
-Styrelsen riskerar skadestånd och kan röstas bort.
Ett annat faromoment är förstås om styrelsen avsätts och en ny styrelse säger upp byggavtalet med SBT med vilken föreningen har ett kontrakt. SBT har bygglov och ett kontraktsbrott skulle stå föreningen synnerligen dyrt. Men HSB-föreningen kör trots allt över minoriteten av medlemmarna som röstat nej till förslaget i hyresnämnd och hovrätt i sex av de sju husen. Ett tydligt exempel på hur man kan agera i en bostadsrättsförening. Så länge ingen protesterar mot ett felaktigt agerande kan föreningen göra som den vill.