Stambyte och bad med ROT

Brf Lövsmygen i Stockholm utförde stambyte med samtidig badrumsrenovering enligt ROT-modellen för några år sen. Fyra badrum, som byggts om med godkänd metod tidigare, berördes inte alls. Lösningen innebar att föreningen lyckades sänka priset rejält för projektet.
Husets historia är inte ovanlig i äldre stadskärnor. Lövsmygens fastighet uppfördes olympiaåret 1912, i tidens anda med kakelugnar, spegeldörrar och betydande takhöjd, men utan vare sig el eller varmvatten. Badhus fanns i närheten för dem som ville nyttja det vid behov. 
Moderna påfund och bekvämligheter som toaletter kom på 20-talet, men badrum i varje lägenhet introducerades först på 60-talet tillsammans med centralvärme och tvättstuga vid en omfattande ombyggnad. Med dagens synsätt drog dock dåtidens byggare fram som en förödande gräshoppssvärm. Kakelugnarna revs och de fina spegeldörrarna försvann, samtidigt som taken sänktes och vackra trägolv gömdes under masonit och korkmattor. Rören vid det stambytet höll i 50 år men hade nu tjänat ut och måste bytas.
-    Vi konstaterade att vi närmade oss ett nytt stambyte och kände att det behövdes en arbetsgrupp som kunde engagera sig helt i projektet, sa dåvarande styrelseledamoten Anders Moberg.
Att sätta ihop en arbetsgrupp rekommenderar de gärna. Dels är ett stambyte dyrt och komplicerat, dels handlade det i deras fall om 71 lägenheter samt lokaler och en budget på 20 miljoner kronor.  
Styrelsen hade hittat en artikel om en förening utanför Göteborg som lyckats få ner kostnaderna med hjälp av ROT.*  Lövsmygen anammade i princip samma lösning.  Föreningen tog kostnaden fram till tätskiktet i badrummen, medan ytskikt och övrig inredning bekostades av de boende själva. Varje medlem tecknade separat avtal med byggfirman och kunde på så sätt utnyttja ROT-avdraget och dessutom bestämma egna tillval. En renovering enligt grundstandard skulle kosta 105.000 kronor, men med avdraget – när det nyttjades fullt ut – föll summan till strax under 72.000. 
Entreprenören byggde ett utställningsbadrum i en av föreningens lokaler för att visa hur grundstandarden såg ut. Men utförandet gick att variera via tillval, vilket de boende sedan betalade merkostnaden för. Totalentreprenaden gick till byggföretaget Titania, som tidigt specialiserat sig på badrumsrenoveringar och som senare gjort sig kända även som starka bostadsutvecklare.
Fyra medlemmar som byggt om sina badrum tidigare, enligt godkända system och föreskrifter, berördes inte alls tack vare föreningens rekommendationer. Med hjälp av tekniska konsulter hade man sammanställt en egen checklista för vad som måste göras vid ett partiellt stambyte, så att man senare bara skulle behöva koppla på nya stammar utan att ens behöva gå in i dessa lägenheter. 
- Vi hade också ett par badrum som byggts om innan våra riktlinjer och de var tvungna att rivas, berättade Moberg.
Riktlinjerna innebar att den som ville helrenovera sitt badrum samtidigt måste ersätta en del av den stående avloppsstammen ner mot närmsta granne.  Samma sak gällde VA-ledningarna. 
Det visade sig att tidig och korrekt information, beroende på hur husen stammar ser ut, kan rädda stora värden.  Att medlemmarna själva bekostade sina badrum minskade föreningens kostnader för stambytet med cirka 7 miljoner, räknat efter en schablon på ca 100.000 kr per badrum utan ROT, som föreningen inte kan erhålla på samma sätt som de boende. 
Anders Moberg var själv en av dem som följt råden när han byggde om sitt badrum. Alla rör byttes och även en del av stående stam ner mot grannen. Hela kalaset kostade cirka 200.000 kronor men han fick tillbaka den del som föreningen sedan sparade på att hans badrum redan var färdigt, dvs de delar av stambytet som låg på föreningen.
Modellen godkändes enhälligt av en stämma och eftersom alla övriga, som inte var med på stämman, också sa ja till förslaget behövdes inte hyresnämndens prövning. Ett beslut om den här typen av stambyte endast av styrelsen går inte, eftersom ändringarna berör lägenheternas inre. Och alla berörda bostadsrättshavare måste säga ja till förslaget om ROT ska kunna utnyttjas. Om någon är emot det hela - och det räcker med en boende - faller förslaget.

*Fotnot. Grundartikeln ”Stambyte med ROT” publicerades i Styrelsehandboken VII.