Hoppa till huvudinnehåll

Ta ert ansvar 
- utred skador noggrant

Mygga
Niclas Johansson i Trollhättan, "The Bubble Boy" (ur TV-serien Seinfeld), tvingades bo i en plastbubbla i flera månader innan den faktiska orsaken till mögelskadorna i bostaden fick sin förklaring. 
Foto: Stefan Bennhage

Att tvista och mörka om orsaken efter en skada kan leda till osämja helt i onödan. Det bästa är att samverka för att ta reda på orsaken och arbeta för att det hela inte ska upprepas.

Det viktigaste, men också oftast det svåraste, när en skada har inträffat i bostadsrätt är att utreda orsaken. Så länge skadan bara berör fastigheten eller en enskild lägenhet uppstår i regel inga problem. Men om skadan omfattar både en eller flera lägenheter och byggnaden samtidigt, måste det hela utredas noggrant innan allt kan regleras. Och i bostadsrätt tillkommer de så viktiga stadgarna som ofta skiljer sig markant från förening till förening.

Vattenskador är vanliga och därför finns många exempel. En bostadsrättshavare i Hässelby i Stockholm stämde t.ex. föreningen efter att ha drabbats av trippla vattenskador fördelade på flera års tid. Han vann tvisten i tingsrätten, som kom fram till att skadeutredningen varit bristfällig. Ett läckande ledningsrör av plast, som var gömt innanför en inspektionslucka i badrummet, var en trycksatt vattenledning - inte en värmeledning - enligt tingsrätten. Föreningen och deras försäkringsbolag hade konsekvent hävdat motsatsen. Röret var till för tappvatten men gick även till den vattenburna golvvärmen i bostaden. Frågan var om det var en lednings- eller värmerörsskada. 
Ansvaret för skador från ett trycksatt VA-rör ligger helt och hållet på föreningen.  Men om det skulle vara frågan om en värmeledning blir det annorlunda. Då ska respektive part stå för sin del av kostnaderna, dvs föreningen för sin och den boende för sin. Här var orsaken en felaktigt dimensionerad plastslang för ingående varmvatten. Tvisten gällde vilken kategori skadan skulle höra till, och tingsrätten gav till sist den boende rätt. Det var en trycksatt ledning – inte ett värmerör. Föreningen var därför skyldig att stå för samtliga kostnader för de tre omfattande skadorna i mannens lägenhet.

Ett fall i Linköpings tingsrätt är ett annat exempel. En 43-årig man hade storstädat sin lägenhet och bland annat dammtorkat under diskbänken i köket. Då hade han kommit åt en så kallad ballofix-ventil, som uppenbarligen inte var fastsatt ordentligt utan började läcka okontrollerat. 
Han blev panikslagen och försökte genast ringa jourcentralen, men kom inte fram eftersom hans telefon hade skadats av vattnet. Så småningom fick han istället kontakt med brandkåren via larmnumret 112, som kom dit och fick stopp på läckan genom att helt enkelt böja röret till oigenkännlighet. Men då hade hela lägenheten redan vattenfyllts, och dessutom hade en stor mängd vatten hunnit rinna ner genom bjälklaget till grannen i lägenheten under, en ung, kvinnlig student.  Skadorna i båda lägenheterna blev omfattande och tog cirka fyra månader att torka ut och åtgärda.  Alltsammans reglerades av föreningens försäkringsbolag, eftersom det var frågan om en vattenledningsskada. Någon ersättning för extra hyreskostnad för annat boende under reparationstiden fick dock inte den drabbade kvinnan. Hon hade haft lägenheten uthyrd i andra hand under en tid, innan hon själv skulle flytta in vid terminsstarten, och hade inte tecknat hemförsäkring förrän dess. Det hade inte heller hennes hyresgäst, så försäkring för lösöret saknades helt och hållet efter skadan. 
Kvinnan och hennes pappa, som var delägare, stämde därför grannen och hävdade att skadorna orsakats av vårdslöshet, och att han därför borde stå för deras extrakostnader på totalt cirka 20.000 kronor. Men tingsrätten höll inte med. Mannen hade inte varit vårdslös i samband med skadan, vilket inte heller föreningen eller deras försäkringsbolag tyckte, och den unga studenten förlorade tvisten. Det går inte att hävda slarv eller vårdslöshet hur som helst vid en tvist. En bostadsrättshavare får stå för skador i den egna lägenheten själv, oavsett hur de uppkommit – såvida man inte kan bevisa att föreningen, en granne eller till exempel en hantverkare som jobbat i huset på något sätt slarvat eller varit vårdslös. 

Ett annat flagrant exempel gällde en bostadsrättshavare i Trollhättan, som fick sin lägenhet fukt-och mögelskadad och tvingades bo på annat håll under flera års tid. Halva bostaden plastades in i ett försök att sanera möglet, men utan resultat. Efter flera års tvist kom man till sist fram till att det var otillräcklig dränering runt husets fasad som var orsaken till skadorna. Markens lutning ner mot huset, och det faktum att en grannförening fått åtgärda sin källargrund av just den orsaken, tvingade till sist föreningen att motvilligt ta på sig ansvaret. Men föreningen hade hela tiden hävdat att det inte alls var fukt utifrån som orsakade skadorna utan att det måste vara något annat. En noggrann utredning av experter visade dock till sist att föreningen hade fel, och den boende ersattes fullt ut för sina kostnader, samtidigt som föreningen också fick köpa tillbaka hans bostadsrätt. Föreningen hade helt enkelt åsidosatt sin undersökningsplikt.

Exemplen visar vikten av att noga utreda vad som orsakat en skada för att få till en korrekt skadereglering. Vårdslöshet, som ofta hävdas, måste bevisas för att gälla.
En bostadsrättshavare är skyldig att hålla sin lägenhet i gott skick. Men en enskild medlem svarar för den skull inte för allt. Föreningen ska alltid stå för stamledningar för avlopp, el, vatten, värme och ventilation fram till en anslutningspunkt i lägenheten. Exakt vilken punkt bör anges i stadgar eller ordningsregler så att man vet vad som verkligen gäller.
Synliga rör och ledningar i lägenheten brukar oftast den boende själv ha underhållsansvaret för, enligt de flesta normalstadgar. 
Men en skada från en trycksatt ledning ska trots det alltid ersättas av föreningen. Det är bara vid slarv, vårdslöshet eller försummelse från den boendes sida, eller från någon annan som haft tillfälligt tillträde till lägenheten, som föreningen kan kräva den boende på ersättning i det fallet.

Alla skador som berör fastigheten ska åtgärdas och regleras via föreningen, även om de till exempel uppstått i en bostad. Sedan får föreningen, via försäkringsbolaget, i sin tur kräva den enskilde på ersättning för de delar av skadorna som berör själva lägenheten enligt stadgarnas underhållsansvar, plus eventuell självrisk. Så länge föreningen inte har gjort något fel, ska föreningen inte ha några egna direkta kostnader för en skada. Man har t.ex. rätt att fortsätta debitera den ordinarie avgiften av sin medlem även om bostaden måste evakueras under en tid. En drabbad hyresgäst har dock rätt till skälig nedsättning av hyra.

Grundprincipen är att ingen ska tjäna på det inträffade och att varje part ska stå för sin ansvarsdel. 
Skador kan som synes vara svåra att reda ut. Men slutsatsen är ändå att man noga bör utreda grundorsaken för att få ett så rättvist slutresultat som möjligt, och inte stoppa huvudet i sanden för att försöka mörka det hela. Det lönar sig inte i längden.