Balkongen  - både uterum och odlingsplats

Balkonger brukar stå högt på många föreningars önskelista. Balkongen är en investering i både trivsel och ljus som alltid är lönsam. Kostnaden får medlemmarna tillbaka med råge vid en försäljning och, om det är en inglasad variant, även i viss energibesparing. 
Ett balkongbygge måste beslutas på en stämma, eftersom det berör både fastigheten och enskilda lägenheter. Om det blir frågan om enstaka balkonger ska medlemmarna inte bygga dem i egen regi, lyder det allmänna rådet.  Ett balkongbygge ska gå via föreningen, även om medlemmarna får bekosta dem själva. 
Nya balkonger brukar byggas mot innergården, sällan mot gatan. Byggnadsnämnderna har visserligen blivit generösare på senare år, men de brukar vilja behålla gaturummet orubbat och sällan tillåta möblering med nya balkonger. 
Undantag kan dock göras. Brf Bergsgruvan på Söder i Stockholm fick tillstånd för balkonger mot gatan, men bara om de byggdes till alla lägenheter så att gaturummet förblev intakt. Föreningen bekostade därför balkonger till alla, även de som sa nej.  Nya balkonger är inte ett så angeläget bygge att alla kan tvingas betala för en sådan, har Svea Hovrätt konstaterat i en dom. Huset på Söder har därför några balkonger som saknar balkongdörr, vilket förbryllar många som passerar. Men balkongerna finns där, och berörda boende får själva bekosta byggande och installation av en dörr om de vill komma ut på sin balkong.  
Samma sak gäller för Brf Egen Härd i Örebro, som fick sina balkonger godkända trots K-märkta hus. Där sade fyra medlemmar nej, så föreningen tog kostnaden och byggde dem enligt kommunens krav. Stadsbyggnadskontoret hjälpte även till med balkongernas utseende så att projektet sedan kunde godkännas.
Det finns ett par grundläggande sätt att ordna nya balkonger. De flesta föreningar följer rekommendationer från de stora bostadsorganisationerna om att upphandling och projektering ska gå via föreningen och inte beställas direkt av enskilda medlemmar.  Beslutet måste alltid fattas av en stämma, eftersom det är fråga om en förändring av fastighetens utseende samtidigt som det berör enskilda medlemmars bostadsrätt.  Proceduren måste gås igenom även om det bara skulle handla om en enda balkong.  
Om ingen är emot det hela, räcker det med enkel majoritet på stämman för godkännande. Om någon som berörs direkt av bygget däremot säger nej, ska föreningen lämna in ärendet till hyresnämnden för prövning. Hyresnämndens beslut kan överklagas till hovrätten som sista instans.  
Men att besluta att alla lägenheter ska tvingas bygga balkong går alltså inte så länge någon säger nej.  Frågan har behandlats av hovrätten och gällde en HSB-förening i Täby norr om Stockholm.  Nio medlemmar överklagade stämmobeslutet om balkongbygge och fick rätt.  Nya balkonger till lägenheter som saknat balkong tidigare, är inte ett så angeläget eller nödvändigt bygge att en majoritet kan tvinga dem som inte vill ha en att betala för det. Föreningen förlorade målet och fick göra om projektet och vänta tills alla kunde enas eller ta hela kostnaden på föreningen, som i ovan nämnda exempel.  
En eller några enskilda medlemmar kan alltså bygga balkong så länge föreningen säger ja, bygget godkänns av grannarna och bygglov beviljas. Den som vill klaga måste på något sätt vara direkt berörd av bygget. Det går alltså inte att klaga om man bor i en annan trappuppgång t.ex.  Om det redan finns balkonger på huset, räcker det att styrelsen ger sitt tillstånd så länge godkänt bygglov finns. 
Tvister kan alltid uppstå om någon medlem tycker att en ny balkong ovanför lägenheten skulle skugga för mycket och innebära en värdesänkning av den egna bostadsrätten. 
Men oftast förlorar de som klagar när saken prövas rättsligt eftersom det inte alls är sagt att ljusinsläppet försämras.
Brf Bellman i Uppsala, som byggde om och glasade in samtliga balkonger, gjorde ljustester i ett par provlägenheter.  Tiotalet protesterande medlemmar blev överbevisade av testerna som visade att dagsljuset inte alls blev sämre i deras lägenheter. 
Om stämman röstar ja, blir föreningen byggherre, beställer entreprenaden hos ett byggföretag och utser en byggansvarig kontaktperson för projektet.
Föreningar har ibland låtit medlemmen själv teckna avtal om bygget och vara byggherre. Ett motiv har varit att slippa undan en hel del arbete.  Egentligen åtar man sig då ett byggprojekt åt föreningen, eftersom det är föreningen som äger balkongen. 
Även om den ska ingå i upplåtelsen vilar underhållsansvaret alltid på föreningen som en del av husets yttre.  Det finns dock exempel där föreningen överför hela underhållsansvaret på den boende via en särskild lydelse i stadgarna, vilket är fullt möjligt så länge balkongen skrivits in i upplåtelsen. 
Riskerna med att medlemmar genomför egna balkongprojekt är dock stora. Dessutom kan det vara svårt, för att inte säga omöjligt, att teckna försäkring för skador som kan uppkomma på en balkong som man själv varit byggherre för men som tillhör föreningen.  Myndighetsbestämmelserna måste förstås följas. Om till exempel balkongen har eget tak måste det vara brandsäkert.
Medlemmarna får i regel betala alla kostnader för en ny balkong, inklusive bygglov och annat.  Billigt blir det inte. Under 100.000 kr är det svårt att komma. Priset är mycket beroende av hur många som bygger, hur balkongen ska se ut och den tekniska lösning som väljs. 
Men om någon eller några inte har råd med en ny balkong och ändå vill vara med? Då kan föreningen och den boende skriva ett avtal, egentligen ett skuldebrev, där medlemmen förbinder sig att till exempel betala vid försäljning eller amortera av skulden för balkongen.
Den nya balkongen blir en del av bostadsrätten om en tilläggsupplåtelse skrivs. Sker inte det är ansvaret för underhåll alltid föreningens och kan inte föras över på den boende ens via stadgarna.  Tilläggsupplåtelsen kan ha en så pass låg insats att andelstalet inte behöver påverkas. Betalningen för denna extra insats kan ske genom ett kapitaltillskott till föreningen.
Föreningen kan också införa en underhållsavgift för den som fått ja till att bygga en ny balkong, vilket är mycket vanligt. Men det förutsätter att underhållsansvaret vilar på föreningen. En del föreningar överför hela underhållsansvaret på medlemmen i stadgarna trots att balkongen utgör en del av husets yttre.  Normalt har ju medlemmen bara ansvar för det inre underhållet och föreningen för det utvändiga. Men det kan alltså läggas på den boende genom ett tillägg i stadgarna så länge balkongen ingår i upplåtelsen. 
Kontrollera med andra ord vad som står i stadgarna beträffande underhållsansvaret, och med försäkringsbolaget om tilläggsförsäkringen gäller även för balkongen. 
De boende har under alla förhållanden nyttjanderätt, även om det säger sig självt att man inte får grilla och sprida rök och gnistor över grannskapet. Röka får man också om man inte stör grannarna. 
Man får förvara föremål på balkongen och t.ex. beställa balkongskydd av tyg med det mönster och den färg som man själv vill ha så länge balkongen ingår i upplåtelsen. I regel följer man dock förstås de föreskrifter som föreningen sätter upp för att få ett enhetligt utseende i fastigheten.  Blir det frågan om en markis, som måste fästas i väggen, gäller föreningens regler, eftersom det är föreningen som svarar för fastigheten. 
Säger föreningen nej till att sätta upp en markis, är det alltså det som gäller. Vid ett ja måste man rätta sig efter de regler om färg och utseende som föreningen satt upp.  Balkongen är numera ett trendigt uterum som till och med kan tjäna som odlingsplats för den som så önskar.