Lyckat stambytesprojekt i Aspudden
Det finns de som påstår att det inte går att rädda redan ombyggda badrum vid ett stambyte. Men det stämmer inte.
Ta Brf Lövsmygen i Aspudden i Stockholm som exempel.
Föreningen bytte stammar och byggde samtidigt om samtliga badrum för några år sen i sina 71 lägenheter.
Fyra medlemmar hade renoverat sina badrum innan stambytet, och tack vare noggrann planering och föreskrifter kunde alla fyra undantas när stambytet sedan påbörjades.
Dessutom lyckades föreningen sänka priset på entreprenaden med hjälp av ROT.
Föreningens historia är ingalunda ovanlig. Huset uppfördes olympiaåret 1912, i tidens anda med kakleugnar, spegeldörrar och högt i tak.
Varmvatten och el saknades visserligen, men ett badhus fanns i grannskapet.
Moderna bekvämligheter installerades under 20-talet, men egna badrum i varje lägenhet kom inte förrän så sent som 1960, tillsammans med centralvärme, tvättstuga och dåtida stambyte.
Enligt dagens synsätt drog dock byggarna samtidigt fram som en tornado - kakelugnar och spegeldörrrar monterades ner, taken sänktes och vackra trägolv gömdes under masonit och korkmattor.
Efter lite mer än 50 år hade 60-talsstammarna tjänat ut och måste bytas.
- Det konstaterade vi för flera år sedan. Vi kände att det behövdes en grupp som kunde engagera sig helt i projektet, och det blev nästan halva styrelsen, säger Anders Moberg,som satt med i stambytesgruppen.
Att tillsätta en arbetsgrupp rekommenderar de gärna. Dels är ett stamprojekt dyrt, dels komplicerat.
Budgeten för föreningen låg på cirka 20 miljoner kronor.
Föreningen läste vår artikel om Brf Täckdiket i Mölndal söder om Göteborg, som befann sig i en desperat situation ( se artikel "Stambyte med ROT" på denna sida).
Flera badrum läckte som såll, golvbrunnarna rostade, tätskikt saknades och stammarna var usla.
Föreningen var på väg att tappa försäkringsersättning efter alla skador om inget gjordes.
Det var då man kom på att använda sig av ROT-modellen.
Medlemmarna tecknade egna avtal direkt med stamentreprenören och kunde på så sätt få ROT- avdrag för allt arbete som utfördes i respektive lägenhet.
Den modellen är den enda möjliga, enligt Skatteverket.
Entreprenören måste begära och fylla i ansökan om ROT-avdrag för varje lägenhet, det får inte gå via föreningen.
I Mölndal tog man också fram en smidig lösning för dem som inte kunde tillgodogöra sig något avdrag, främst studenter och äldre.
De fick betala av kostnaden för sitt badrum genom ett så kallat badrumstillägg, sedan föreningen stått för det hela gentemot byggfirman.
Lövsmygen anammade i princip samma lösning.
Föreningen stod för kostnaden fram till tätskiktet i alla badrum, medan den boende stod för resten, dvs allt interiört enligt sin stadgeenliga underhållsskyldighet.
Renoveringen utfördes med en grundstandard som egentligen skulle kosta 105.000 kronor per lägenhet, men efter ROT- avdrag - där det kunde tillämpas fullt ut- föll summan till 71.000 kr.
Dessutom tillkom ränteavdrag för den som lånade till renoveringen.
Fyra medlemmar som byggt om sina badrum innan stambytet påverkades inte alls, tack vare föreningens riktlinjer som alla måste följa.
Checklistan, som togs fram med hjälp av byggtekniska experter, sa t.ex. att anlitat företag måste vara auktoriserat av ”Säker Vatten” eller motsvarande, kunna visa upp giltig certifiering, ha gällande ansvarsförsäkring och intyga skriftligt att alla föreskrifter skulle följas.
I det här fallet blev det frågan om ett så kallat partiellt stambyte, som inkluderade rivning och byte av stående stam och VA-rör ner till 40-80 cm under tak i lägenheten under, och upp till taket i den egna lägenheten.
Det fanns också ett par lägenheter vars badrum tidigare byggts om, men utan riktlinjer. Dessa badrum var man tvungna att riva.
Men så länge badrumsrenoveringen utförts på rätt sätt, gick det alltså att klara dem. Det visar att korrekt information om utförande från föreningen kan spara mycket stora värden.
Dessutom fick de boende i det här fallet tillbaka en del av sina kostnader från föreningen för sina badrum, för den del som de själva bekostat men som egentligen låg på föreningen.
Modellen godkändes enhälligt av stämman, och eftersom samtliga medlemmar röstade ja behövdes inte hyresnämndens prövning.
Ett beslut taget bara av styrelsen gick inte, eftersom ändringarna berörde enskilda lägenheter.
Det normala är annars att först besluta med kvalificerad majoritet och därefter låta hyresnämnden pröva ärendet, dvs när någon röstat nej eller inte varit närvarande.
I det sistnämnda fallet, vilket är det vanliga, måste föreningen låta hyresnämnden pröva saken även om alla närvarande på stämman röstat ja, eftersom samtliga berörda medlemmar måste lämna sitt godkännande för projektet.
Ur Styrelsehandboken XV