Stambyte & badrumsrenovering
-information, planering, genomförande
Ett stambyte med samtidig badrumsrenovering är ett av de svåraste och mest jobbiga projekt man kan ta sig an i en bostadsrättsförening. Men stammarna kommer förr eller senare att behöva åtgärdas. Föreningar med hus byggda under det s.k miljonprogrammet, eller strax före, och som ännu inte gjort något är snart där! Ett grundligt förarbete och kontakt med rätt konsult och projektledare är A och O för ett bra slutresultat.
Många bostadsrättsföreningar med hus byggda under 1960-talet och tidigare kommer att behöva byta tappvatten- och avloppsstammar inom kort. Och badrummen i de så kallade miljonprogramshusen byggdes för att klara karbad ett par gånger i veckan, inte daglig duschning enligt dagens livsmönster och krav.
Enligt undersökningar beror över 50 procent av alla vattenskador i flerbostadshus på läckande ledningar, 40 procent på läckage via ytskikt eller golvbrunn och resterande 10 procent på läckande maskinell utrustning såsom disk- och tvättmaskin, kyl, frys osv. I badrum har tätskikt bakom kakel och andra vägg- och golvmaterial ofta slitits ner så mycket att de kan vara praktiskt taget borta. Skicket på målade ytor, fogar, golvbrunn med grenrör, vatten och värmeledningar påverkar livslängden och kan variera mycket från fall till fall. Men förr eller senare blir det ändå dags att renovera. Frågan är snarast när och hur?
Badrumsstammar är svårare och dyrare att byta än köksstammar, eftersom golv och inredning i badrummen påverkas samtidigt. I kök kan inredningen sitta kvar och nya anslutningsrör dras i underskåpen fram till stående stam. Köksstammar utsätts för en mängd olika vätskor och fett och är oftast i sämre skick än badrumsstammarna, så vid ett byte kan man med fördel börja med köken och kanske skjuta på badrumsjobben framåt i tiden, så länge dessa stammar inte är gemensamma.
Men att byta stammar handlar om mer än bara avloppsrör! I ett komplett system ingår också ledningar för kall- och varmvatten samt värme. Innan man beslutar om byte eller renovering bör därför en grundlig besiktning göras av en behörig konsult för att man ska få ett fullgott underlag i föreningen.
Själva stambytet utgör sedan i regel bara 30 procent av den totala kostnaden vid en entreprenad. Den stora delen ligger i badrummen, om de ska renoveras samtidigt. Det är också viktigt att konstatera skicket på befintliga badrum och hur många som eventuellt redan är ombyggda av medlemmarna själva, med godkända tätskikt och ny golvbrunn.
Det första man ska fråga sig i föreningen är vilken metod man ska välja. I badrum finns fyra varianter; traditionellt stambyte, stambyte med installation av våtrumskassett, prefabmodellen ( fabriksbyggda golv- och väggskivor som byggs in i det gamla badrummet, ett så kallat rum-i-rum) och slutligen invändig stamrenovering, eller relining på branschspråk. Här gäller det att ha tungan rätt i mun och inte bara gissa sig fram till ett beslut. Att bara gå efter den gängse regeln att stammarna nog är ”slut” efter ett visst antal år är inte att rekommendera – och det oavsett vad föreningens underhållsplan säger. Det visar det här fallet från Jönköping:
Brf Vaxholm i Jönköping beslutade om ett stambyte på en stämma. Styrelsen hade dessutom bestämt att ett system med ny våtrumskassett skulle vara det som gällde, utan att redovisa andra alternativ. Men en medlem överklagade beslutet i Hyresnämnden, som gav honom rätt! Mannens badrum var nyrenoverat – med föreningens godkännande - och rörens skick kontrollerade och delvis utbytta av en behörig VVS-firma, varför Hyresnämnden förbjöd föreningen att renovera mannens badrum. Däremot fanns inga hinder att renovera övriga badrum i fastigheten. Men styrelsen hade inte tagit fram något särskilt underlag inför beslutet, utan bara antagit att ursprungsrören från 1962 nog måste åtgärdas, med mera. Hyresnämndens besked fick övriga medlemmar att begära en extrastämma där stamprojektet, som skulle ha kostat 5 miljoner kronor, revs upp till förmån för fortsatt kontroll och regelbunden spolning, eftersom de befintliga stammarna ansågs hålla för en avsevärd tid framåt. (Hyresnämnden i Jönköping, Mål 537-05).
Ett traditionellt stambyte innebär att gamla rör rivs och byts ut mot nya. Oftast används befintliga schakt, men ibland kan nya rör även dras vid sidan av de gamla. Här krävs ett omfattande rivningsarbete med mycket damm och byggsopor som följd – speciellt vid så kallad ”bilning”, dvs maskinell borttagning av gammal betong. Om köks- och badrumsstammar är separata blir jobbet något enklare för de boende, eftersom rören då kan bytas var för sig. Oftast behålls samma planlösning som tidigare, eftersom man slipper ny ledningsdragning. Numera kan även komplicerade stambyten ske med kvarboende, men det krävs tillgång till tillfälliga toaletter och duschmöjlighet för de boende. I annat fall kan det bli frågan om flytt till tillfälliga baracker på gården, vilket gör projektet dyrare.
Ett byte till våtrumskassett i badrummen är en vanlig metod som förenklar stambytet betydligt. I kassetten finns alla rördragningar och kopplingar inbyggda, som ansluts till de renoverade schakten. Ofta kan man använda de gamla stammarna under byggtiden, vilket är en stor fördel eftersom det underlättar kvarboendet för medlemmarna.
Rum-i –rum-tekniken innebär att ett prefabricerat badrum, dvs golv och fyra väggar som byggts i förväg på fabrik, monteras in i det gamla badrummet och förses med ventilerande luftspalt. Tekniken är snabb och kostnadseffektiv jämfört med ovan nämnda lösningar. En nackdel i bostadsrätt är att golv- och väggmaterial inte kan bytas efteråt annat än genom att beställa helt nya sektioner, vilket begränsar valmöjligheten för den enskilde. Det går alltså inte att bara byta kakel om man skulle tröttna på det gamla, vilket även kan göra bostaden mer svårsåld. Metoden är därför mest använd i hyresfastigheter, men förekommer även bland bostadsrättsföreningar.
Relining av avlopps- och vattenstammar innebär invändig renovering av rören. Metoden kan bara användas om rören håller godtagbart skick och inte hunnit bli alltför dåliga. Därför krävs en noggrann genomgång av befintliga stammar innan man eventuellt beslutar om en relining.
Det finns flera exempel på invändiga rörrenoveringar som inte hållit måttet, utan där fastighetsägaren – ofta en bostadsrättsförening – tvingats riva och byta stammarna efteråt, till kanske dubbla kostnaden mot planerat. Men både material och metoder utvecklas. Många bostadsrättsföreningar väljer idag relining, främst med s.k. epoxistrumpa, vilket kan förlänga rörens livslängd med så mycket som 50 år, vilket utförda tester visat. Det går dock inte att ”relina” rör mer än en gång.
Det bästa är således att alltid genomföra en byggteknisk undersökning, där flera provbitar från olika rördelar i huset granskas, så man får en god uppfattning om återstående livslängd på stammar, vattenledningar och golvbrunnar. Det räcker inte med bara en provbit från ett ställe. Det går heller inte att avgöra skicket på ett gjutjärnsrör genom att bara filma det – inte ens efter spolning, utan grafiten måste skrapas bort och kvarvarande rörtjocklek mätas. Att mäta godset med ultraljud rekommenderas inte, enligt experter, utan manuell mätning krävs. Besiktningen ska även omfatta fuktkontroll av fasad och bjälklag, skick på vattenlås, ytskikt och tätskikt samt golvbrunn i badrum, kontroll av radiatorventiler, ventilation med mera.
Det säger sig självt att en dyr badrumsrenovering inte lönar sig för enskilda bostadsrättshavare om de befintliga stammarnas livslängd är kortare än det nya badrummets. Styrelsen bör informera medlemmarna om vikten av att begära skriftligt godkännande innan de sätter igång med en dyr badrumsrenovering själva. Gör man det kan golvbrunn och grenrör undersökas – och helst också bytas samtidigt - samt åtgärden dokumenteras. Den part som svarar för golvbrunn och grenrör enligt stadgarna ska också betala kostnaden för detta, antingen föreningen eller medlemmen.
I och med det vinner man stora pengar och mycket tid vid ett kommande stambyte, eftersom ett redan renoverat badrum inte behöver åtgärdas alls. Ju fler medlemmar som själva byggt om sina badrum på ett godkänt sätt, desto billigare blir förstås ett senare stambyte med samtidig badrumsrenovering.
Och det går också att byta avloppsstammar bit för bit – så kallat partiellt stambyte. Ett exempel hittar vi på Söder i Stockholm:
Bostadsföreningen Söderbo har stadgekrav på anmälan så snart en medlem vill bygga om sitt badrum. Och det ville många i takt med att priserna på de fina, gamla lägenheterna började stiga i slutet av 70-talet. När den första anmälan om att bygga om ett badrum kom 1979 ställde styrelsen kravet att även golvbrunn och rör fram till stående stam skulle bytas för att renoveringen skulle godkännas.
- Sen anlitade vi en rörfirma som bytte bara den delen av stammen som hör till det våningsplanet. Grenrör för anslutning till grannlägenheten monterades dit samtidigt, så när grannen senare eventuellt också ville bygga om sitt badrum var det bara att koppla på, berättar Christer Petersson, arkitekt och byggtekniskt ansvarig i föreningen. Den nya stambiten kopplas ihop med det gamla röret med hjälp av så kallade jet-kopplingar som sluter helt tätt. Idag, mer än 25 år senare, är husets alla 10 avloppsstammar bytta med metoden, till en kostnad av en tiondel mot vad ett traditionellt stambyte skulle ha kostat.
Andra viktiga faktorer att ta hänsyn till i stamdiskussionen är antalet uppkomna vattenskador, skadekostnader och tätskiktens beskaffenhet. Flera och dyra skador och dåliga eller inga tätskikt är tecken på att något måste göras.
Vid ett stambyte ställs styrelsens kompetens och kunnande på prov. Efter statusbesiktningen blir det lättare för styrelsen att besluta om redan renoverade badrum. Det finns dock ingen laglig rätt att få ersättning av föreningen i samband med ett stambyte vilket tidigare rättsfall visat:
En kvinnlig bostadsrättshavare i HSB-föreningen Studenten i Gävle yrkade på full ersättning av föreningen i samband med ett stambyte. Hon hade byggt om sitt badrum för 30.000 kronor, och skulle få tillbaka 10.000 kronor av detta, dvs det som föreningen kunde spara in vid entreprenaden, en summa som hon dock ansåg var för låg. Föreningens juridiska ombud, tillika HSB:s chefsjurist vid tillfället, påpekade att lagen inte ger någon rätt till ersättning i fall som dessa. Hovrätten höll med! Eftersom kvinnan fått viss ersättning kunde föreningens beslut inte anses som så illojalt att det kunde upphävas. HD tog inte upp fallet, och hovrättens dom stod därmed fast. (Hovrätten Nedre Norrland, Mål T29-02)
Med hänvisning till fallet i Gävle anses det dock numera som skäligt att åtminstone, helt eller delvis, ersätta de bostadsrättshavare som själva byggt om sina badrum enligt godkänd metod och med föreningens klartecken. Annars får ju de vara med och betala två gånger – dels den egna renoveringen, dels via avgiften till föreningen.
Med byggkonsultens besiktning och rörens befintliga status i bagaget, översyn av antalet inträffade vatten- och fuktskador samt hänsyn till rörens ålder, fattar styrelsen ett beslut om vilken eller vilka modeller man vill gå vidare med och föreslå för medlemmarna. Så snart man kan bör man informera de boende så att inga nya badrumsrenoveringar påbörjas i onödan. Så här kan arbetsgången enklast sammanfattas:
• Anlita först en kunnig konsult för en noggrann besiktning och statuskontroll av alla lägenheter och lokaler. Hur många har redan renoverat sina badrum med godkända tätskikt, golvbrunn respektive grenrör fram till stående avloppsstam? Vilket skick har tappvattenledningarna för kall- och varmvatten? Med hjälp av det man får fram beslutar styrelsen om hur redan renoverade badrum ska regleras.
Sett till det sammanlagda resultatet bestämmer styrelsen därefter om fortsatt tillvägagångssätt för projektet, dvs vilken metod som förespråkas.
• Redan här bör man gå ut med information till medlemmarna och ordna ett öppet informationsmöte där de boende får ställa frågor till både styrelse och konsulter. Därefter är det viktigt att fortsätta informera de boende för att inte missnöje ska uppstå.
• Kommunens krav måste man också ta hänsyn till tidigt. Det kan bli frågan om bostadsanpassningskrav, dvs breddade dörrar, annan placering på utrustning m.m. för att skapa större svängrum för handikappanpassning, rullstolar osv.
• Om styrelsen beslutar att gå vidare med ett förslag om renovering eller ombyggnad, måste beslutet förankras på en stämma, antingen med full majoritet på den första, eller med 2/3-dels majoritet på en andra extrastämma plus godkännande av hyresnämnden.
Hyresnämndens klartecken krävs, dels för att det kan vara frågan om en standardhöjning, dels för att jobbet innebär att föreningen ”inkräktar” på medlemmarnas underhållsansvar.
Många föreningar har en särskild stadgeklausul som säger att föreningen vid större ombyggnader tillfälligt kan ta över hela underhållsansvaret för att det ska gå smidigare att lotsa fram besluten.
• En rekommendation är också att alla medlemmar får godkänna renoveringen i respektive badrum skriftligt, för att undvika missförstånd om vad som skulle ingå, med mera.
• Om projektet får klartecken börjar sedan framtagningen av det så kallade förfrågningsunderlaget som ska tillställas byggentreprenörerna, oftast i en så kallad totalentreprenad.
• När bygget väl ska starta börjar man med ett projektmöte där man går igenom förutsättningarna för fastigheten. Man inleder med en provomgång i ett utsett trapphus för att få reda på svårigheterna i det aktuella fallet. Ibland kan det vara en fördel att även bygga upp ett provbadrum som de boende kan besöka där man kan välja tillval med mera. Detta är mycket vanlig i större föreningar där informationen annars lätt kan missas av en del.
Det är också särskilt viktigt eftersom det är här man kan upptäcka sådant som kan leda till avvikelser som gör projektet dyrare än beräknat. På det viset kan man rätta till detta redan från början.
• Efter den första etappen i trapphus ett, görs en utvärdering innan man går vidare med övriga delar av projektet. I fortsättningen hålls regelbundna byggmöten för att följa upp hur arbetet fortskrider.
• När den första stammen är färdig görs en första besiktning för att undvika att samma fel upprepas på flera ställen – om sådana skulle upptäckas.
• Vid slutbesiktningen av alla stammar antecknas eventuella fel som slutligen ska åtgärdas av entreprenören. En viss del av ersättningen ska hållas innestående och betalas ut först när hela projektet är godkänt! En så kallad garantibesiktning ska göras efter två år. Fem års garantitid på arbetet gäller efter dag för slutbesiktning.
Övrigt
Äldre hus har sällan cirkulation av varmvattnet, vvc-system, som kan vara värt att installera i samband med ett stambyte. Då cirkulerar varmvattnet hela tiden och kommer direkt ur kranen, vilket sparar både vatten och energi. Samtidigt minskar risken för legionellatillväxt betydligt.
Att byta till snålspolande toalettstolar är en annan åtgärd som sänker kostnaden för vatten och underhåll rejält. Även ventilationen i huset bör ses över vid ett stamprojekt. Systemet bör vara avstängt under dammiga arbeten så att kanalerna inte täpps igen i onödan. Det är för övrigt byggherren, dvs föreningen, som har ansvaret även för ett stambytesprojekt. Har man inte egen kompetens, vilket sällan är fallet, måste en utomstående projektledare som håller i trådarna anlitas. Han eller hon ska vara fristående från både entreprenör och leverantörer och ha erfarenhet av liknande projekt. I anbuden ska entreprenörerna redovisa vilka egenkontroller de kommer att vidta. De viktigaste punkterna är tätskiktens utförande i badrum, både för golv och vägg och hur de ansluts, fixering och anslutning av golvbrunn och rörgenomföringar. Tidsplanen för respektive trapphus och lägenhet är också viktig. Alla ändringar av tider ska de boende informeras om snarast möjligt.
Branschregler
Det är idag närmast självklart att en så omfattande renovering som ett stambyte med badrumsrenovering ska följa gällande branschregler. VVS-företagens regelverk kallas Säker Vatten som tagits fram i samarbete med både leverantörer och försäkringsbolag (sakervatten.se). Byggkeramikrådet (BKR) har regler för kakel och klinkerarbeten i våtrum (bkr.se), Golvbranschens Våtrumskontroll (GVK) har regler för mjuka golv- och väggmaterial (gvk.se) och Måleribranschen (vatrumsmalning.se) har sina regler för färger och arbetsmetoder, till exempel tätning mellan tak och vägg så att inte fukt leds ner bakom kakel eller våtrumstapet.
Godkända VVS-montörer, kakelsättare, golvläggare och målare samverkar med snickare och elektriker och andra yrkesgrupper, som alla krävs för att beställaren till sist ska få ett intyg på att arbetet är rätt utfört. Men ibland går det inte att följa reglerna i sin helhet, beroende på omständigheterna i respektive fastighet. Alla avvíkelser från reglerna i Säker Vatten ska antecknas i ett särskilt dokument för att beställaren ska veta vad som ingår.
Beräknad livslängd
En mängd olika material i badrum, med varierande livslängd, påverkar tidpunkten för ett stamprojekt. Boendevanor och slitage kan variera stort, även inom olika lägenheter i samma förening. Så här ser den ungefärliga livslängden ut på berörda byggnadsdelar:
Målning 10-15 år
Våtrumstapet av plast 10-15 år
Plastmatta golv 20-25 år
Stammar av PVC (före 1973) 20-30 år
Stammar av PVC (efter 1973) 30-50 år
Badrumsporslin 30-35 år
Kakel & keramik med fog 30-40 år
Stammar av gjutjärn 30-60 år
VA-rör av galvat stål 30-40 år
VA-rör av koppar 50-60 år
Värmerör ca 80 år
Källor/mer läsning:”Stambyte och badrumsrenovering för bostadsrättsföreningar”, examensarbete av Anna Lindvall, LTH 2008. ”Stambyte med våtrumsrenovering”, handbok från VVS-Installatörerna. ”Stambytesrapporten”, NHB, 2006.