Fällor & fel vid entreprenader -del I

Visst kan man hålla i en större ombyggnad själv, om bara viljan finns i föreningen. Brf Korpen i södra Stockholm har gått igenom hela processen.  Kunskaper, hårda nypor och att våga ställa frågan "varför", är nycklarna till en framgångsrik ombyggnad och entreprenad, anser Marianne Lönnqvist, föreningens ordförande. De har renoverat sina sex krigstida smalhus och delar nu med sig av sina erfarenheter. 

Styrelsen i Brf Korpen höll själva i rodret under hela ombyggnaden av 40-talshusen med totalt 122 lägenheter.  Föreningen köpte dem av kommunala Stockholmshem år 2000 för 52,4 miljoner kr, vilket föreningen tyckte var minst sagt hutlöst med tanke på att underhållet var mycket eftersatt.  
Husen var kronvrak! Radiatorer rostade och orsakade fuktskador; igensatta stuprör förstörde väggar; Stockholmshem släpade ut all utrustning som kunde tas loss och anses ha något värde.  Badrummen såg ut som "Porkalabasen" i Finland när ryssarna lämnade den på 50-talet. Fönstren var i uselt skick, stammar och stigare behövde bytas ut och den läckande panncentralen var mogen för skrotning.

Många av lägenheterna var små ettor. Tursamt nog stod 88 lägenheter tomma - Stockholmshem hade tänkt renovera och sen höja hyrorna med upp till 90 procent - vilket gjorde det möjligt för föreningen att skapa fler större lägenheter, sälja dem till ett bättre pris och täcka en del renoveringskostnader. Antalet lägenheter sjönk därför snabbt till 111. Dessutom ville föreningen bevara byggårens funkisstil och renovera varsamt.

Bevarat värde

Man började därför med en teknisk besiktning av både en teknisk konsult och Stockholms Byggnadsantikvarier AB. De ursprungliga fönstren behölls, både på grund av stilen men också för att man visste att de i renoverat skick skulle fungera mycket bra då de var gjorda av gott gammalt virke. Föreningen anlitade företaget Fog och Fönster som tog ner bågarna, bytte rötskadade delar och karmar, avlägsnade all gammal färg, linoljade, målade och kittade om. Nya tätningslister kompletterade sedan arbetet. I lägenheterna behölls de gamla snickerierna, i till exempel köken kökslådor med bakskiva och besticklådor. 
De gamla fönsterbänkarna i marmor fick också vara kvar och lägenheterna fick, beroende på utrymme, linoleummattor eller parkettgolv. Föreningen lät också sätta in moderna elspisar i stället för gasspisarna, installerade nya elcentraler och drog in TV- och bredbandskablar. Badrummen renoverades med helkakling och dusch som standard, om inte medlemmen hellre ville betala lite extra för badkar.Man valde även att behålla självdragsventilationen, även om det krävde att medlemmarna fick lov att lära sig hantera den, t.ex. att låta ventilerna stå öppna när de badar och vädra ut badrummen ordentligt. 
- Har man mekanisk ventilation är det som att bo i en kyrkorgel, menar Marianne Lönnqvist.

Föreningen är i stort sett nöjd med resultatet. Ombyggnadsplanen genomfördes, även om det uppstod så pass allvarliga meningsskiljaktigheter, främst om betalningar och redovisning av uppdrag, mellan dem och totalentreprenören, Åke Sundvall Bygg, att ärendet på företagets begäran hamnade i skiljenämnd. Men samtidigt förstod föreningen var fällorna i en större ombyggnad ligger! Den långa ombyggnadsresan med alla sina problem och glädjeämnen lärde styrelsen i Korpen hur en entreprenad ska gå till. 
De delar gärna med sig av sina erfarenheter från den omfattande renoveringen. 
- Skaffa er för det första en entreprenadjurist som projektledare och konsult. Många projektledare är arkitekter, men de kan sällan tillräckligt om juridik, säger Mariann Lönnqvist. 
Det gäller också att informera medlemmarna grundligt och löpande. 
- Ju mer man informerar, desto färre tvister uppstår det. Det ska finnas någon från föreningen som kan svara på frågor. Informera om allt skriftligt och sätt upp anslag. Om någon då inte läser informationen faller ansvaret på medlemmen själv.

Ett effektivt sätt att väcka intresse för en större ombyggnad bland medlemmarna är att skapa arbetsgrupper som också har till uppgift att skaffa fram underlag för beslut. Marianne Lönnqvist tycker att de fungerar så bra att de är bra att ha även till vardags. 
- De flesta är vana att jobba med projekt i dag och man blir mer kostnadsmedveten om man aktivt arbetar med projekt. Styrelsen kan man med fördel hålla liten. Vi har valt att ha en tremannastyrelse och ett par suppleanter och vid behov kan vi adjungera ledamöter. Hon rekommenderar enbart totalentreprenad. Vid en sådan ansvarar entreprenören för projektering, tekniska beskrivningar, upphandling, även av egna anlitade underentreprenörer, och genomförande och att allting fungerar. 
Vid en generalentreprenad står föreningen som huvudansvarig för de överlämnade tekniska underlagen och lösningarna och har även funktionsansvaret. 
En konsult eller flera brukar ta fram underlag, lösningar och beskrivningar, men styrelsen har hela ansvaret när den godkänner förslaget och underlagen – inte projektledaren.  Avtal av denna typ bör skrivas i enlighet med AB92 för general- eller utförandeentreprenader.  
- Man blir annars lätt blåst på en generalentreprenad, särskilt om man inte har en entreprenadjurist till hjälp, påpekar hon. Juristen ska fingranska kontraktet med föreningen. 
- Visserligen kostar totalentreprenad 10-15 procent mer än generalentreprenad. Summan går till den som driver entreprenaden, men i gengäld har företaget då ansvaret för allt. Avtalet ska alltid skrivas enligt ABT 94 som är regelverket för totalentreprenader som täcker allt från projektering till logistik, upphandling av entreprenörer och funktioner. Det är lättläst och lättlärt, understryker Marianne Lönnqvist.

ABT-reglerna 

ABT 94 (vid behov ABK 96 = allmänna bestämmelse för konsulter och projektledare) bör föreningen läsa in sig på liksom förenings- och bostadsrättslagen. 
- Vill man ha en utomstående projektledare, ska man skriva avtal enligt ABK 96, säger Marianne Lönnqvist. 
När sen entreprenören kommer med ett förslag till avtal ska föreningens entreprenadjurist granska det och hjälpa till att tolka det. Sen tar entreprenören del av tolkningen, och man enas om vad som gäller. Detta ska skrivas ner, gärna utförligt, och båda parter ska skriva under dokumentet. Marianne Lönnqvist rekommenderar en bilaga som innehåller samtliga viktiga ord och uttryck i avtalet som det kan tänkas uppstå tvist kring. Beställaren och företaget ska vara överens om definitionen av uttrycken och skriva på. Det är samtidigt ett effektivt sätt att skilja agnarna från vetet. 
- Många företag vill inte skriva under sådant, men man kan aldrig veta vem som är seriös om företaget inte gör det, säger Marianne Lönnqvist. Ett svårt val för många är om bygget ska ske till fast pris eller för löpande räkning: 
- Konkurrensen har en tendens att tvinga ner priserna om man har löpande räkning, men man måste se till att få verifikation på alla utgifter. 
- I en totalentreprenad - på löpande räkning - ska kostnaderna kunna styrkas med leverantörsfakturor, tidsrapporter för egen arbetskraft och fakturor från underentreprenörer. Om företaget vägrar, innehåller man betalningen, vilket normalt brukar vara 10 procent av entreprenadkostnaden. Enligt ABT 94 får entreprenören lyfta 90 procent av summan.

Styrelsehandboken X

Läs fortsättningen i del II